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Kündigung wegen Vertragsverletzung: Wann Vermieter ordentlich oder fristlos kündigen können

Nicht jede Pflichtverletzung eines Mieters rechtfertigt eine Kündigung. Gleichzeitig müssen Vermieter schwerwiegende oder wiederholte Vertragsverstöße nicht dauerhaft hinnehmen. Wiederkehrende Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung, vertragswidrige gewerbliche Nutzung, massive Störungen des Hausfriedens oder die nachhaltige Verweigerung notwendiger Mitwirkung können je nach Einzelfall so erheblich sein, dass eine Kündigung geprüft werden muss.

Für Vermieter ist dabei entscheidend, welche Art der Kündigung in Betracht kommt. Eine ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist. Eine außerordentliche fristlose Kündigung beendet es grundsätzlich ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, verlangt aber einen wichtigen Grund.

Besonders häufig wird die Rolle der Abmahnung unterschätzt. Bei verhaltensbedingten Pflichtverletzungen ist sie für eine fristlose Kündigung regelmäßig erforderlich, soweit nicht ausnahmsweise eine sofortige Kündigung gerechtfertigt ist.

Kurz gesagt​

  • Eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung stützt sich auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
  • Eine fristlose Kündigung richtet sich nach § 543 BGB, bei nachhaltiger Hausfriedensstörung nach § 569 Abs. 2 BGB.
  • Bei fristloser Kündigung ist eine vorherige Abmahnung grundsätzlich erforderlich.
  • Nicht jede Vertragsverletzung ist erheblich genug für eine Kündigung.
  • Bei Zahlungsverzug gelten besondere Regeln.
  • Kündigungsschreiben müssen die tragenden Gründe konkret benennen.

Ordentliche oder fristlose Kündigung: Der Unterschied​

PunktOrdentliche KündigungFristlose Kündigung
Rechtsgrundlage§ 573 BGB§ 543 BGB
Fristgesetzliche Kündigungsfristgrundsätzlich ohne Frist
Gewicht des Verstoßesschuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzungwichtiger Grund, Fortsetzung unzumutbar
Abmahnungoft praktisch wichtiggrundsätzlich erforderlich

Wann kommt eine ordentliche Kündigung in Betracht?​

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Drei Punkte sind wichtig: Es muss ein Verstoß gegen Pflichten aus dem Mietverhältnis vorliegen, der Mieter muss ihn zumindest fahrlässig verursacht haben und der Verstoß darf nicht nur geringfügig sein.

Wann kommt eine fristlose Kündigung in Betracht?​

Eine fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus. Nach § 543 Abs. 1 BGB liegt dieser vor, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Ablauf nicht zugemutet werden kann.

§ 569 Abs. 2 BGB stellt klar, dass ein wichtiger Grund insbesondere bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens vorliegen kann.

Typische Kündigungsgründe​

Wiederholte Ruhestörung​

Kündigungsrelevant wird Lärm eher, wenn Störungen erheblich sind, wiederholt auftreten, konkret dokumentiert sind und der Mieter trotz Abmahnung nicht reagiert.

Nachhaltige Störung des Hausfriedens​

Massive Beschimpfungen anderer Bewohner, wiederholte Bedrohungen, aggressives Verhalten im Treppenhaus oder Sachbeschädigungen.

Unerlaubte Untervermietung​

Wenn der Mieter die Wohnung ohne erforderliche Erlaubnis Dritten überlässt und der Verstoß trotz Beanstandung fortgesetzt wird. Der Artikel Untervermietung durch Mieter behandelt die Abgrenzung im Detail.

Gewerbliche Nutzung der Wohnung​

Nutzung, die deutlich über stilles Homeoffice hinausgeht, regelmäßigen Kundenverkehr verursacht und trotz fehlender Zustimmung fortgesetzt wird. Der Artikel Gewerbliche Nutzung erläutert die Abgrenzung.

Verweigerung berechtigter Zutritte​

Wenn der Vermieter einen konkreten, berechtigten Anlass für einen Zutritt hat und der Mieter notwendige Termine wiederholt ohne Grund blockiert.

Gefährdung oder Beschädigung der Mietsache​

Erhebliche Verwahrlosung, unsachgemäße Lagerung gefährlicher Stoffe oder fortgesetzte Beschädigung der Wohnung.

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Welche Rolle spielt die Abmahnung?​

Fristlose Kündigung​

Nach § 543 Abs. 3 BGB ist eine fristlose Kündigung grundsätzlich erst zulässig, wenn eine Abmahnung erfolglos geblieben ist oder eine angemessene Frist zur Abhilfe erfolglos abgelaufen ist.

Ausnahmen bestehen, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.

Ordentliche Kündigung​

§ 573 BGB verlangt nicht in jedem Fall ausdrücklich eine vorherige Abmahnung. In der Praxis ist sie aber oft entscheidend, weil sie belegt, dass der Mieter hingewiesen wurde, Gelegenheit zur Änderung hatte und den Verstoß trotzdem fortsetzte.

Ordentliche und fristlose Kündigung kombinieren​

In der Praxis wird häufig fristlos gekündigt, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin. Das kann sinnvoll sein, wenn die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung streitig sein könnten.

Hiermit kündige ich das Mietverhältnis außerordentlich fristlos. Hilfsweise kündige ich ordentlich zum nächstmöglichen Termin.

Auch die hilfsweise ordentliche Kündigung braucht einen eigenen tragfähigen Kündigungsgrund.

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?​

  • klare Bezeichnung des Mietverhältnisses
  • Kündigungsart
  • konkreter Kündigungsgrund mit Datum, Ort und Inhalt
  • Hinweis auf vorherige Abmahnung
  • bei fristloser Kündigung: warum Fortsetzung unzumutbar ist
  • Aufforderung zur Rückgabe
  • Hinweis auf Widerspruchsrechte bei ordentlicher Kündigung

Nicht ausreichend: "Sie verhalten sich ständig vertragswidrig."

Besser: "Trotz Abmahnung vom [Datum] kam es am [Datum] erneut zwischen [Uhrzeit] und [Uhrzeit] zu erheblicher nächtlicher Ruhestörung durch laute Musik und lautes Rufen aus Ihrer Wohnung."

Muster: Fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Ruhestörung​

Betreff: Außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses

Sehr geehrte/r [Name],

hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung [Adresse] außerordentlich fristlos. Hilfsweise kündige ich ordentlich zum nächstmöglichen Termin.

Grund der Kündigung sind wiederholte erhebliche Ruhestörungen. Trotz meiner Abmahnung vom [Datum] kam es erneut am [Datum] zwischen [Uhrzeit] und [Uhrzeit] zu [konkrete Beschreibung]. Weitere vergleichbare Vorfälle wurden für [Daten] dokumentiert.

Durch die fortgesetzten erheblichen Störungen verletzen Sie Ihre mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht und beeinträchtigen den Hausfrieden nachhaltig. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist mir unter Berücksichtigung der Gesamtumstände nicht mehr zumutbar.

Ich fordere Sie auf, die Wohnung unverzüglich, hilfsweise zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, vollständig geräumt zurückzugeben und sämtliche Schlüssel zu übergeben.

Mit freundlichen Grüßen [Name]

Muster: Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung​

Betreff: Außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses

Sehr geehrte/r [Name],

mit Schreiben vom [Datum] hatte ich Sie abgemahnt, weil die Wohnung [Adresse] ohne erforderliche Zustimmung an Dritte überlassen wurde. Trotz dieser Abmahnung wurde die vertragswidrige Gebrauchsüberlassung nicht beendet.

Ich kündige daher das Mietverhältnis außerordentlich fristlos. Hilfsweise kündige ich ordentlich zum nächstmöglichen Termin.

Ich fordere Sie auf, die Wohnung unverzüglich, hilfsweise zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, vollständig geräumt zurückzugeben.

Mit freundlichen Grüßen [Name]

Was gilt nach wirksamer Kündigung, wenn der Mieter nicht auszieht?​

Dann sind die nächsten Themen: Rückgabeaufforderung, Widerspruch gegen § 545 BGB, Nutzungsentschädigung und Räumungsklage. Der Artikel Mieter zieht nach Kündigung nicht aus behandelt die Folgeschritte im Detail.

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Typische Fehler von Vermietern​

  1. Jede Störung sofort kündigen - Nicht jeder Vorfall ist kündigungsrelevant.
  2. Fristlose Kündigung ohne Abmahnungsprüfung - Bei Pflichtverletzungen ist die Abmahnung regelmäßig zentral.
  3. Ordentliche und fristlose Kündigung verwechseln - Beide haben unterschiedliche Voraussetzungen.
  4. Kündigungsgrund zu allgemein formulieren - Der Sachverhalt muss konkret erkennbar sein.
  5. Vorwürfe nicht dokumentieren - Ohne Tatsachenbasis wird die Kündigung angreifbar.
  6. Nur auf eine einzelne Beschwerde reagieren - Bei streitigen Vorwürfen die Beweislage sorgfältig prüfen.
  7. Alte Abmahnungen ungeprüft verwenden - Zeitablauf und Zusammenhang sind wichtig.
  8. Bei Zahlungsverzug falsche Regeln anwenden - Mietrückstand folgt besonderen Kündigungstatbeständen.
  9. Nicht alle Mieter korrekt kündigen - Bei mehreren Mietern muss das Schreiben an alle gerichtet sein.
  10. Nach Kündigung keine Folgeschritte vorbereiten - Kündigung ist nur der erste Teil.

Checkliste: Kündigung wegen Vertragsverletzung vorbereiten​

Sachverhalt prüfen​

  • Konkrete Pflichtverletzung identifiziert
  • Vorfälle mit Datum und Inhalt dokumentiert
  • Vertrag und Hausordnung geprüft
  • Zeugen oder Unterlagen gesichert

Vorstufe​

  • Abmahnung erfolgt?
  • Frist zur Abhilfe gesetzt?
  • Fortsetzung oder Wiederholung dokumentiert?

Kündigungsart wählen​

  • Ordentliche Kündigung nach § 573 BGB?
  • Fristlose Kündigung nach § 543 BGB?
  • Hilfsweise ordentliche Kündigung sinnvoll?

Schreiben vorbereiten​

  • Mietverhältnis eindeutig bezeichnet
  • Kündigungsgrund konkret dargestellt
  • Abmahnung erwähnt
  • Rückgabeaufforderung aufgenommen

Zustellung​

  • Schriftliche Originalkündigung
  • Alle Vermieter unterschrieben
  • Alle Mieter adressiert
  • Zugang beweissicher organisiert

Praxisbeispiel: Fortgesetzte Ruhestörung trotz Abmahnung​

Ausgangslage​

Mehrere Nachbarn dokumentieren nächtliche Ruhestörungen. Der Mieter wird schriftlich abgemahnt. Innerhalb weniger Wochen kommt es zu weiteren erheblichen Vorfällen.

Bewertung​

Je nach Intensität, Dokumentation und Gesamtumständen können sowohl eine fristlose als auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung geprüft werden.

Praxisbeispiel: Unerlaubte gewerbliche Nutzung​

Ausgangslage​

Wohnung wird als Behandlungsstudio mit regelmäßigem Kundenverkehr genutzt. Eine Zustimmung liegt nicht vor. Vermieter mahnt ab. Die Nutzung wird unverändert fortgesetzt.

Bewertung​

Die fortgesetzte vertragswidrige gewerbliche Nutzung kann eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen.

Wie MietConnect helfen kann​

Kündigungen wegen Vertragsverletzung hängen stark von einer lückenlosen Vorgangsdokumentation ab. MietConnect kann Vermietern helfen:

  • Beschwerden, Vorfälle und Abmahnungen strukturiert dem Mietverhältnis zuzuordnen
  • Nachweise, Fotos, Lärmprotokolle und Schreiben zentral abzulegen
  • Wiederholungen und Chronologie sichtbar zu machen
  • Kündigungsvorbereitung deutlich sauberer zu organisieren

Fazit: Vertragsverletzung kann kündigungsrelevant sein, aber nur mit sauberer Prüfung​

Vermieter dürfen erhebliche Pflichtverletzungen nicht dauerhaft hinnehmen. Eine Kündigung verlangt aber eine sorgfältige Einzelfallprüfung.

Die wichtigsten Regeln sind:

  1. Ordentliche und fristlose Kündigung klar unterscheiden.
  2. Verhaltensverstöße konkret dokumentieren.
  3. Abmahnung nicht unterschätzen.
  4. Kündigungsgrund im Schreiben präzise darstellen.
  5. Bei Zweifeln die gerichtliche Tragfähigkeit vor Ausspruch prüfen lassen.

FAQ​

Wann kann ein Vermieter wegen Vertragsverletzung kündigen?​

Wenn der Mieter seine Pflichten erheblich verletzt. Für eine ordentliche Kündigung braucht es eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Für eine fristlose Kündigung einen wichtigen Grund.

Was ist der Unterschied zwischen ordentlicher und fristloser Kündigung?​

Die ordentliche Kündigung wirkt mit gesetzlicher Frist. Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis grundsätzlich ohne Einhaltung dieser Frist.

Ist vor einer fristlosen Kündigung immer eine Abmahnung nötig?​

Grundsätzlich ja. Ausnahmen bestehen nur in besonderen Fällen.

Welche Pflichtverletzungen können kündigungsrelevant sein?​

Zum Beispiel erhebliche Ruhestörung, nachhaltige Hausfriedensstörung, unerlaubte Untervermietung, vertragswidrige gewerbliche Nutzung oder wiederholte unberechtigte Zutrittsverweigerung.

Reicht ein einmaliger Vorfall?​

Nur in besonders schweren Ausnahmefällen.

Kann ich fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen?​

Ja, das wird in der Praxis häufig kombiniert.

Was gilt bei Mietrückstand?​

Zahlungsverzug folgt eigenen gesetzlichen Regeln.

Was passiert, wenn der Mieter nach Kündigung nicht auszieht?​

Dann können Rückgabeaufforderung, Nutzungsentschädigung und Räumungsklage relevant werden.

Was ist der häufigste Fehler?​

Vermieter kündigen zu früh, zu ungenau oder ohne belastbare Vorarbeit durch Dokumentation und Abmahnung.

Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung für private Vermieter und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei fristlosen Kündigungen, Hausfriedensstörungen, komplexer Beweislage oder bevorstehender Räumungsklage sollte fachlicher Rat eingeholt werden.

Quellen: