Kündigung wegen Mietrückstand: Voraussetzungen, Fristen und Risiken für Vermieter
Wenn ein Mieter seine Miete nicht zahlt, ist die Kündigung oft der letzte Schritt. Für Vermieter ist das eine schwierige Situation. Einerseits soll der Rückstand nicht immer weiter anwachsen. Andererseits ist eine Kündigung wegen Mietrückstand rechtlich sensibel. Ein falscher Betrag, ein Formfehler oder eine unklare Begründung kann später dazu führen, dass die Kündigung angreifbar ist.
Gerade private Vermieter sollten deshalb nicht vorschnell handeln. Eine Kündigung ist kein normales Mahnschreiben. Sie beendet ein Mietverhältnis und kann im Streitfall zu einer Räumungsklage führen. Deshalb müssen Rückstand, Fristen, Adressaten und Begründung sehr genau stimmen.
Dieser Ratgeber erklärt, wann eine Kündigung wegen Mietrückstand in Betracht kommt, welche gesetzlichen Schwellen wichtig sind, worin der Unterschied zwischen fristloser und ordentlicher Kündigung liegt und welche Fehler Vermieter vermeiden sollten.
Wichtig: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Eine Kündigung wegen Mietrückstand sollte in der Praxis nicht ungeprüft aus einer Vorlage übernommen werden. Vor Ausspruch einer Kündigung sollten Vermieter rechtlichen Rat einholen.
Wann liegt ein Mietrückstand vor?
Ein Mietrückstand entsteht, wenn der Mieter eine fällige Miete nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zahlt.
Dabei kann es um verschiedene Bestandteile gehen:
- Nettokaltmiete
- Betriebskostenvorauszahlung
- Heizkostenvorauszahlung
- Stellplatzmiete, wenn vertraglich vereinbart
- Garagenmiete
- andere regelmäßig geschuldete Mietbestandteile
Wichtig ist: Für eine Kündigung muss der Rückstand exakt berechnet werden. Es reicht nicht, ungefähr zu wissen, dass "da noch etwas offen ist".
Vermieter sollten vor jeder Kündigung prüfen:
- Welche Miete war für welchen Monat fällig?
- Welche Zahlungen sind tatsächlich eingegangen?
- Gab es Teilzahlungen?
- Wurde ein Guthaben verrechnet?
- Hat der Mieter eine Mietminderung geltend gemacht?
- Wurde eine Nebenkostenvorauszahlung angepasst?
- Gibt es eine Staffelmiete?
- Sind Mahnungen oder Zahlungsvereinbarungen dokumentiert?
Eine Kündigung wegen eines falsch berechneten Rückstands ist unnötig riskant.
Die gesetzliche Grundlage: § 543 BGB
Die wichtigste Vorschrift für die fristlose Kündigung wegen Mietrückstand ist § 543 BGB.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen beider Seiten die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Für Mietrückstände enthält § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB konkrete Fälle. Danach liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter:
- für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder
- über mehr als zwei Termine mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Das sind die zentralen Rückstandsschwellen für die fristlose Kündigung.
Ergänzende Regel für Wohnraum: § 569 BGB
Bei Wohnraummiete kommt § 569 BGB hinzu.
Besonders wichtig ist § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Danach ist bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
Das bedeutet vereinfacht:
Wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten jeweils nur teilweise zahlt, reicht nicht jeder kleine Rückstand. Der Rückstand muss eine bestimmte Erheblichkeit erreichen.
Zusätzlich regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die sogenannte Schonfristzahlung. Darauf gehen wir weiter unten ein.
Fristlose Kündigung wegen zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten
Der klassische Fall:
Der Mieter zahlt zwei Monate hintereinander keine Miete.
Beispiel:
Monatliche Miete inklusive Vorauszahlungen: 1.000 Euro
April: 0 Euro gezahlt Mai: 0 Euro gezahlt
Rückstand: 2.000 Euro
In einem solchen Fall kann die Schwelle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich erreicht sein.
Aber: Auch dann sollte geprüft werden, ob besondere Umstände vorliegen, ob Zahlungen vielleicht doch erfolgt sind, ob eine berechtigte Mietminderung im Raum steht oder ob der Rückstand richtig berechnet wurde.
Fristlose Kündigung bei Teilzahlungen
Nicht immer zahlt ein Mieter gar nicht. Häufig zahlt er nur einen Teil.
Beispiel:
Monatliche Miete: 1.000 Euro
April: 400 Euro gezahlt, 600 Euro offen Mai: 300 Euro gezahlt, 700 Euro offen
Gesamtrückstand: 1.300 Euro
Bei Wohnraum ist wichtig, ob der Rückstand bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen mehr als eine Monatsmiete beträgt. In diesem Beispiel liegt der Rückstand über 1.000 Euro und kann deshalb kritisch werden.
Anderes Beispiel:
April: 800 Euro gezahlt, 200 Euro offen Mai: 850 Euro gezahlt, 150 Euro offen
Gesamtrückstand: 350 Euro
Das ist ärgerlich, erreicht aber regelmäßig nicht die gleiche Schwelle für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Fristlose Kündigung bei Rückstand über mehrere Monate
Die zweite wichtige Variante betrifft Rückstände über mehr als zwei Termine.
Beispiel:
Monatliche Miete: 1.000 Euro
Januar: 300 Euro offen Februar: 400 Euro offen März: 500 Euro offen April: 800 Euro offen
Gesamtrückstand: 2.000 Euro
Wenn der Mieter über mehr als zwei Termine mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, kann ebenfalls ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorliegen.
Das ist gerade bei schleichenden Rückständen wichtig. Viele Vermieter unterschätzen kleine monatliche Fehlbeträge. Über mehrere Monate können sie eine erhebliche Summe ergeben.
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Welche Miete zählt für die Rückstandshöhe?
Für die Berechnung kommt es auf die geschuldete Miete an. Bei Wohnraummiete sind regelmäßig auch vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen Teil der laufenden Mietzahlung.
Beispiel:
Nettokaltmiete: 800 Euro Betriebskostenvorauszahlung: 200 Euro Gesamtmiete: 1.000 Euro
Wenn der Mieter die Gesamtzahlung nicht leistet, ist für die Rückstandsberechnung in der Praxis regelmäßig die Bruttomiete beziehungsweise die monatlich geschuldete Gesamtmiete relevant.
Anders zu behandeln sind Kautionen, Schadensersatzforderungen oder einmalige Nebenkostennachzahlungen. Sie sollten nicht unüberlegt mit laufenden Mietrückständen vermischt werden.
Nebenkostennachzahlung und Kündigung
Eine offene Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung ist nicht dasselbe wie eine laufende Monatsmiete.
Beispiel:
Mieter zahlt laufende Miete pünktlich, aber eine Nebenkostennachzahlung von 450 Euro nicht.
Das kann eine offene Forderung sein, rechtfertigt aber nicht automatisch dieselbe Kündigung wie ein Rückstand mit laufenden Monatsmieten. Eine Kündigung allein wegen nicht gezahlter Nebenkostennachforderung ist rechtlich anders zu bewerten und sollte nicht vorschnell ausgesprochen werden.
Für Vermieter ist wichtig: Laufende Miete, Nebenkostennachzahlung, Kaution und Schadensersatz immer getrennt betrachten.
Kaution und Kündigung
Auch nicht gezahlte Kaution kann eine Kündigungsfrage auslösen. Das ist aber ein eigener Fall.
§ 569 Abs. 2a BGB sieht bei Wohnraum einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Bei dieser Monatsmiete bleiben Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung unberücksichtigt.
Das betrifft also Kautionsrückstände, nicht normale Mietrückstände.
Vermieter sollten Kaution und Miete deshalb nicht vermischen.
Muss vor der Kündigung gemahnt werden?
Bei Zahlungsverzug ist eine Mahnung nicht immer erforderlich. § 543 Abs. 3 BGB sieht zwar grundsätzlich in vielen Fällen eine Abmahnung oder Fristsetzung vor, macht aber Ausnahmen. Bei Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ist eine vorherige Fristsetzung oder Abmahnung regelmäßig nicht erforderlich.
Zusätzlich kann Verzug nach § 286 BGB auch ohne Mahnung eintreten, wenn die Zahlung kalendermäßig bestimmt ist. Bei Miete ist die Fälligkeit häufig durch Mietvertrag oder § 556b BGB bestimmbar.
Trotzdem ist eine Mahnung in der Praxis oft sinnvoll, besonders bevor der Fall eskaliert. Sie dokumentiert den Rückstand und kann Missverständnisse klären.
Fristlose Kündigung oder ordentliche Kündigung?
Vermieter müssen unterscheiden zwischen:
- außerordentlicher fristloser Kündigung - beendet das Mietverhältnis grundsätzlich sofort, wenn sie wirksam ist. Sie setzt einen wichtigen Grund voraus, etwa erheblichen Zahlungsverzug.
- ordentlicher Kündigung - beendet das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Sie kann bei schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters in Betracht kommen, § 573 BGB.
- Kombination - in der Praxis erklären Vermieter häufig "außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich". Wenn die fristlose Kündigung aus irgendeinem Grund nicht greift, soll die ordentliche Kündigung weiterhin geprüft werden.
Die Kombination ist rechtlich relevant, aber auch fehleranfällig. Sie sollte nicht ohne Prüfung formuliert werden.
Schonfristzahlung: Was bedeutet das?
Die Schonfristzahlung ist ein wichtiger Schutzmechanismus bei Wohnraummiete.
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Vereinfacht gesagt: Wenn der Mieter nach einer fristlosen Kündigung und Räumungsklage rechtzeitig vollständig zahlt, kann die fristlose Kündigung geheilt werden.
Wichtig sind mehrere Punkte:
- Die Schonfristzahlung betrifft Wohnraummiete.
- Sie betrifft die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
- Sie muss vollständig erfolgen.
- Es gibt Einschränkungen, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine Schonfristzahlung eine Kündigung unwirksam gemacht hat.
- Die genaue Frist beginnt nicht mit dem Kündigungsschreiben, sondern knüpft an die Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs an.
Heilt Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs heilt die Schonfristzahlung grundsätzlich nur die fristlose Kündigung, nicht automatisch eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung.
Für Vermieter bedeutet das: Die Kombination aus fristloser und hilfsweise ordentlicher Kündigung kann strategisch relevant sein, muss aber sauber formuliert und geprüft werden.
Was muss in der Kündigung stehen?
Eine Kündigung wegen Mietrückstand muss klar und nachvollziehbar sein.
Wichtige Bestandteile:
- Name aller Vermieter
- Name aller Mieter
- genaue Bezeichnung des Mietobjekts
- Datum
- klare Kündigungserklärung
- Art der Kündigung: fristlos, hilfsweise ordentlich
- Begründung
- genaue Rückstandsaufstellung
- betroffene Monate
- Sollmiete je Monat
- gezahlte Beträge
- offener Betrag
- Bezug auf Mietvertrag
- Aufforderung zur Räumung und Herausgabe
- Unterschrift aller kündigungsberechtigten Vermieter
Wichtig: Bei Wohnraummiete muss die Kündigung schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. Eine E-Mail reicht dafür nicht.
Warum alle Mieter und Vermieter wichtig sind
Wenn mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben haben, müssen grundsätzlich alle Mietvertragsparteien korrekt berücksichtigt werden.
Beispiele:
- Ehepaar als Mieter
- Wohngemeinschaft mit mehreren Hauptmietern
- mehrere Eigentümer als Vermieter
- Erbengemeinschaft
- GbR als Vermieter
Eine Kündigung an nur einen von mehreren Mietern kann problematisch sein. Ebenso müssen alle Vermieter beziehungsweise wirksam bevollmächtigte Personen handeln.
Zugang der Kündigung
Eine Kündigung wird erst wirksam, wenn sie dem Mieter zugeht.
Deshalb ist der Nachweis des Zugangs wichtig.
Mögliche Zustellwege:
- persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung
- Einwurf in den Briefkasten mit Zeugen
- Botenübergabe
- Einwurf-Einschreiben, mit Einschränkungen
- anwaltliche Zustellung
Nicht ideal:
- einfache E-Mail
- normales Einschreiben ohne Prüfung
- mündliche Erklärung
Bei einer Kündigung sollte der Zugang sauber dokumentiert werden. Im Streitfall muss der Vermieter beweisen können, dass und wann die Kündigung zugegangen ist.
Räumung: Der Vermieter darf nicht selbst handeln
Wenn der Mieter nach einer Kündigung nicht auszieht, darf der Vermieter nicht eigenmächtig räumen.
Nicht erlaubt sind:
- Schloss austauschen
- Wohnung betreten
- Möbel entfernen
- Strom oder Heizung abstellen
- Druck über Nachbarn oder Arbeitgeber
- eigenmächtige Besitzentziehung
Der richtige Weg ist eine Räumungsklage und danach gegebenenfalls eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher. Das ist aufwendig, aber rechtlich notwendig.
Beispiel: Rückstand richtig aufstellen
Monatliche Miete: 1.050 Euro
| Monat | Soll | Zahlung | Offen |
|---|---|---|---|
| Januar | 1.050 Euro | 1.050 Euro | 0 Euro |
| Februar | 1.050 Euro | 600 Euro | 450 Euro |
| März | 1.050 Euro | 500 Euro | 550 Euro |
| April | 1.050 Euro | 0 Euro | 1.050 Euro |
| Mai | 1.050 Euro | 0 Euro | 1.050 Euro |
Gesamt offen: 3.100 Euro
Diese Darstellung ist deutlich besser als nur "3.100 Euro Rückstand". Sie zeigt, aus welchen Monaten der Rückstand stammt.
Für eine Kündigung ist eine solche Aufstellung sehr wichtig.
Mietminderung vor Kündigung prüfen
Ein scheinbarer Mietrückstand kann aus einer Mietminderung entstehen.
Beispiel:
Mieter zahlt wegen eines gemeldeten Mangels 200 Euro weniger.
Der Vermieter meint: Rückstand. Der Mieter meint: berechtigte Minderung.
Ob die Minderung berechtigt und der Höhe nach angemessen ist, kann kompliziert sein. Vermieter sollten deshalb vor einer Kündigung prüfen:
- Wurde ein Mangel angezeigt?
- Seit wann besteht der Mangel?
- Wurde der Mangel dokumentiert?
- Hat der Mieter die Minderung angekündigt?
- Ist der Mangel beseitigt?
- Ist die Minderungsquote plausibel?
- Gibt es Schriftverkehr?
Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug, obwohl der Rückstand auf einer berechtigten Mietminderung beruht, kann scheitern.
Wiederholte verspätete Zahlungen
Nicht nur hohe Rückstände sind problematisch. Auch wiederholte unpünktliche Zahlungen können eine Pflichtverletzung darstellen.
Beispiel:
Der Mieter zahlt über ein Jahr hinweg regelmäßig erst nach Mahnung oder deutlich verspätet.
Ob daraus eine ordentliche Kündigung folgen kann, hängt stark vom Einzelfall ab. Wichtig sind:
- Häufigkeit
- Dauer
- Höhe der Verspätungen
- Verschulden
- Mahnungen
- Abmahnungen
- Auswirkungen auf den Vermieter
Hier ist Dokumentation besonders wichtig. Ein einzelner verspäteter Monat wirkt anders als zwölf Monate mit wiederholten Mahnungen.
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Typische Fehler bei Kündigung wegen Mietrückstand
- Rückstand falsch berechnet - Teilzahlungen, Guthaben oder Mietminderung werden nicht berücksichtigt.
- Nebenkosten, Kaution und Miete vermischt - Nicht jede offene Forderung zählt gleich für die Kündigung.
- Falsche Adressaten - Nicht alle Mieter werden angeschrieben oder nicht alle Vermieter unterschreiben.
- Kündigung per E-Mail - Bei Wohnraummiete ist Schriftform erforderlich.
- Keine klare Begründung - Der Mieter muss erkennen können, weshalb gekündigt wird.
- Keine Rückstandsaufstellung - Ohne monatsweise Aufstellung wird die Kündigung schwer nachvollziehbar.
- Zugang nicht beweisbar - Eine Kündigung hilft wenig, wenn der Zugang nicht nachgewiesen werden kann.
- Mietminderung ignoriert - Ein geminderter Betrag wird als einfacher Rückstand behandelt.
- Eigenmächtige Räumung - Der Vermieter versucht, die Wohnung selbst zurückzuholen.
- Zu lange warten - Wenn Rückstände immer weiter anwachsen, wird die Durchsetzung schwieriger.
Checkliste vor einer Kündigung
- Mietvertrag vollständig vorliegend?
- Alle Mieter identifiziert?
- Alle Vermieter oder Vertretungen geklärt?
- Monatliche Sollmiete korrekt?
- Betriebskostenvorauszahlungen korrekt berücksichtigt?
- Staffelmieten berücksichtigt?
- Nebenkostenanpassungen berücksichtigt?
- Teilzahlungen eingerechnet?
- Guthaben verrechnet?
- Mietminderung geprüft?
- Rückstand monatsweise aufgestellt?
- Schwellen nach § 543 BGB geprüft?
- Ergänzende Wohnraumregel nach § 569 BGB geprüft?
- Fristlose Kündigung rechtlich geprüft?
- Hilfsweise ordentliche Kündigung geprüft?
- Schriftform eingehalten?
- Zugang geplant und beweisbar?
- Keine eigenmächtigen Maßnahmen geplant?
- Rechtlicher Rat eingeholt?
Fazit: Kündigung nur mit sauberer Grundlage
Eine Kündigung wegen Mietrückstand ist ein schwerwiegender Schritt. Sie kann notwendig sein, wenn ein Mieter dauerhaft oder erheblich nicht zahlt. Sie sollte aber nie unvorbereitet erfolgen.
Für Vermieter sind fünf Punkte entscheidend:
- Rückstand exakt und monatsweise berechnen.
- Laufende Miete, Nebenkosten, Kaution und sonstige Forderungen trennen.
- Mietminderung und Teilzahlungen prüfen.
- Schriftform, Adressaten und Zugang sauber einhalten.
- Vor Kündigung rechtlichen Rat einholen.
FAQ zur Kündigung wegen Mietrückstand
Wann darf ein Vermieter wegen Mietrückstand fristlos kündigen?
Eine fristlose Kündigung kann insbesondere in Betracht kommen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder über mehr als zwei Termine mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Wie viele Monatsmieten Rückstand braucht es für eine fristlose Kündigung?
Typisch ist ein Rückstand von zwei Monatsmieten oder ein erheblicher Teilrückstand in zwei aufeinanderfolgenden Monaten. Bei Wohnraum gelten ergänzende Regeln nach § 569 BGB.
Muss ich vor der Kündigung mahnen?
Bei Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ist eine Mahnung oder Fristsetzung regelmäßig nicht erforderlich. Praktisch ist eine Mahnung aber oft sinnvoll, um den Rückstand zu dokumentieren.
Kann ich auch ordentlich kündigen?
Eine ordentliche Kündigung kann bei schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung in Betracht kommen. Vermieter erklären häufig fristlos und hilfsweise ordentlich. Das sollte rechtlich geprüft werden.
Was ist eine Schonfristzahlung?
Bei Wohnraummiete kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam werden, wenn der Rückstand rechtzeitig vollständig ausgeglichen wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.
Heilt eine Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs heilt die Schonfristzahlung grundsätzlich nur die fristlose Kündigung, nicht automatisch eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung.
Darf ich per E-Mail kündigen?
Nein. Bei Wohnraummiete ist die schriftliche Kündigung erforderlich. Eine E-Mail genügt nicht.
Muss die Kündigung begründet werden?
Ja, die Kündigung sollte den Kündigungsgrund und den Mietrückstand klar darstellen. Eine monatsweise Rückstandsaufstellung ist dringend zu empfehlen.
Was passiert, wenn der Mieter nach Kündigung zahlt?
Bei Wohnraummiete kann eine rechtzeitige vollständige Zahlung unter bestimmten Voraussetzungen die fristlose Kündigung unwirksam machen. Eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt aber ein eigenes Thema.
Darf ich die Wohnung selbst räumen?
Nein. Wenn der Mieter nicht auszieht, muss der Vermieter den gerichtlichen Weg gehen. Eine eigenmächtige Räumung ist unzulässig.
Was ist, wenn der Mieter wegen eines Mangels weniger zahlt?
Dann muss geprüft werden, ob eine Mietminderung berechtigt ist. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug kann problematisch sein, wenn der Rückstand auf einer berechtigten Mietminderung beruht.
Was ist der häufigste Fehler bei Kündigungen wegen Mietrückstand?
Sehr häufig sind falsche Rückstandsberechnung, falsche Adressaten, fehlende Schriftform, fehlender Zugangsnachweis und die Vermischung unterschiedlicher Forderungen.
Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung für private Vermieter und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Vor einer Kündigung wegen Mietrückstand, insbesondere bei Wohnraummiete, Mietminderung, Schonfristzahlung oder Räumungsklage, sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.
Quellen: