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Untervermietung durch Mieter: Wann Vermieter zustimmen müssen und wann nicht

Ein Mieter möchte ein Zimmer weitergeben, für ein Auslandssemester die Wohnung teilweise überlassen oder einen WG-Mitbewohner wechseln. Muss der Vermieter zustimmen?

Nicht immer, aber oft unter bestimmten Voraussetzungen. Bei Wohnraum kann der Mieter nach § 553 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Teiluntervermietung haben, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist.

Grundregel: Erlaubnis erforderlich​

Nach § 540 BGB darf der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis nicht an Dritte überlassen. Bestimmte Personen (Ehegatte, minderjährige Kinder) gehören aber zum vertragsgemäßen Gebrauch.

Wann besteht ein Anspruch auf Zustimmung?​

Nach § 553 Abs. 1 BGB, wenn:

  1. nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist
  2. nur ein Teil der Wohnung überlassen wird
  3. kein gesetzlicher Ablehnungsgrund vorliegt

Berechtigte Interessen (Beispiele)​

  • Finanzielle Entlastung nach veränderter Situation
  • Auslandsaufenthalt (Studium, Beruf)
  • Trennung - Wohnung allein zu groß
  • Bildung einer WG (Hauptmieter bleibt Nutzer)

Welche Angaben darf der Vermieter verlangen?​

  • Name der Person
  • Geplanter Beginn und Dauer
  • Welche Räume überlassen werden
  • Ob der Hauptmieter weiterhin selbst nutzt
  • Anlass der Untervermietung

Wann darf der Vermieter ablehnen?​

1. Wichtiger Grund in der Person des Untermieters​

Konkrete Tatsachen, die unzumutbare Störung befürchten lassen.

2. Überbelegung​

Unangemessene Belegung nach Größe und Zuschnitt der Wohnung.

3. Sonstige Unzumutbarkeit​

Z.B. geplante Nutzung geht über Wohnen hinaus, erkennbares Beherbergungsmodell.

Teiluntervermietung vs. ganze Wohnung​

Teiluntervermietung (Anspruch aus § 553 BGB möglich): Der Hauptmieter nutzt die Wohnung weiterhin selbst mit.

Ganze Wohnung (kein typischer Anspruch): Vollständige Überlassung ohne eigenen Gebrauch. Vermieter kann freier entscheiden.

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Erlaubnis richtig formulieren​

Eine Zustimmung sollte enthalten:

  • Name des Untermieters
  • Umfang (welche Räume)
  • Zeitraum
  • Ausschluss von Weitergabe an weitere Personen
  • Ausschluss von Ferienvermietung/Kurzzeitvermietung

Muster: Zustimmung​

Ihrem Antrag stimme ich zu: Überlassung von [Räume] an [Name] ab [Datum] bis [Datum]. Die Erlaubnis umfasst nicht tageweise oder touristische Überlassung. Pflichten aus dem Hauptmietvertrag bleiben bestehen.

Ferienvermietung, Airbnb: Nicht automatisch genehmigt​

Eine normale Untervermietungserlaubnis umfasst nicht die tageweise Vermietung an wechselnde Touristen. Das muss getrennt betrachtet werden.

Untermietzuschlag​

Nach § 553 Abs. 2 BGB kann ein angemessener Zuschlag in Betracht kommen, wenn die Untervermietung dem Vermieter sonst nicht zuzumutbar wäre. Kein Automatismus - muss sachlich begründet sein.

WG-Wechsel: Untermiete oder Vertragsänderung?​

Nur ein Hauptmieter + Untermieter: Untervermietungsantrag. Mehrere Hauptmieter: Wechsel ist Vertragsänderung, keine Untervermietung.

Unerlaubte Untervermietung​

  1. Sachverhalt sichern
  2. Prüfen, ob tatsächlich genehmigungspflichtige Drittüberlassung
  3. Mieter schriftlich zur Aufklärung auffordern
  4. Ggf. abmahnen
  5. Bei Fortsetzung: Kündigung prüfen

Besonders riskant: Vollständige Weitergabe ohne Erlaubnis, touristische Vermietung, Irreführung des Vermieters.

Hauptmieter haftet für Untermieter​

Pflichtverletzungen des Untermieters (Lärm, Schäden, vertragswidrige Nutzung) können dem Hauptmieter zugerechnet werden.

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Typische Fehler​

  1. Jeden Antrag pauschal ablehnen - Bei berechtigtem Interesse kann Anspruch bestehen.
  2. Keine Informationen anfordern - Antrag nicht prüfbar.
  3. Teil- und Gesamtüberlassung nicht unterscheiden - Verschiedene Maßstäbe.
  4. WG-Wechsel mit Untermiete verwechseln - Wer steht im Hauptvertrag?
  5. Ferienvermietung versehentlich mitgenehmigen - Erlaubnis präzise formulieren.
  6. Zuschlag pauschal verlangen - Braucht nachvollziehbare Grundlage.
  7. Gewinnorientierte Modelle nicht prüfen - Geschäftsmäßige Konstruktionen hinterfragen.
  8. Unerlaubte Untervermietung nicht dokumentieren - Abmahnung braucht Fakten.
  9. Verhalten des Untermieters nicht zuordnen - Hauptmieter bleibt verantwortlich.
  10. Erlaubnis nicht begrenzen - Ungenaue Zustimmung schafft Auslegungsspielraum.

Checkliste​

Antrag vollständig?​

  • Person, Beginn, Dauer, Räume, Anlass bekannt
  • Eigennutzung des Hauptmieters geklärt

Anspruch prüfen​

  • Wohnraum, Teilüberlassung, berechtigtes Interesse

Ablehnungsgründe​

  • Person des Untermieters, Überbelegung, Unzumutbarkeit
  • Touristische/gewerbliche Nutzung ausgeschlossen?

Entscheidung​

  • Schriftlich, Person/Umfang/Zeitraum klar
  • Keine unbeabsichtigte Weitergenehmigung

Fazit: Genaue Einzelfallprüfung​

  1. Wohnraum + nur Teil → Anspruch prüfbar.
  2. Berechtigtes Interesse nach Vertragsschluss nötig.
  3. Konkrete Ablehnungsgründe möglich.
  4. Antrag muss vollständig und nachvollziehbar sein.
  5. Entscheidung sauber und präzise dokumentieren.

FAQ​

Muss der Vermieter immer zustimmen?​

Nein, aber bei berechtigtem Interesse kann ein Anspruch bestehen.

Darf der Mieter die ganze Wohnung weitervermieten?​

Für vollständige Überlassung besteht grundsätzlich kein Anspruch aus § 553 BGB.

Gilt eine Erlaubnis auch für Airbnb?​

Nein, touristische Kurzzeitvermietung ist nicht automatisch umfasst.

Darf der Vermieter einen Zuschlag verlangen?​

Unter Umständen ja, aber sachlich begründet.

Was bei unerlaubter Untervermietung?​

Pflichtverletzung - dokumentieren, auffordern, ggf. abmahnen oder kündigen.

Haftet der Hauptmieter für den Untermieter?​

Ja.

Was ist der häufigste Fehler?​

Antrag pauschal ablehnen oder Erlaubnis zu ungenau formulieren.

Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Ferienvermietung, gewinnorientierter Untervermietung oder Kündigung sollte fachlicher Rat eingeholt werden.

Quellen: