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Erleichterte Kündigung bei Einliegerwohnung: Was Vermieter nach § 573a BGB wissen müssen

Wer als Vermieter im selben Gebäude wie sein Mieter lebt, erlebt das Mietverhältnis oft unmittelbarer als bei einer anonymen Kapitalanlage. Der Gesetzgeber berücksichtigt diese besondere Nähe mit § 573a BGB: Unter engen Voraussetzungen darf der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis auch ohne berechtigtes Interesse nach § 573 BGB ordentlich kündigen.

§ 573a Abs. 1 BGB betrifft eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Zusätzlich regelt § 573a Abs. 2 BGB bestimmte Fälle von Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.

Für Vermieter ist wichtig: Die erleichterte Kündigung ist kein Kündigungsfreibrief. Die gesetzlichen Voraussetzungen müssen exakt passen. Außerdem verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, und im Kündigungsschreiben muss ausdrücklich stehen, dass die Kündigung auf § 573a BGB gestützt wird.

Kurz gesagt​

  • Ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf oder Vertragsverletzung muss nicht dargelegt werden.
  • Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate.
  • Der Mieter kann einer ordentlichen Kündigung wegen besonderer Härte widersprechen.
  • § 573a BGB gilt nicht für jedes beliebige "Einlieger"-Verhältnis.
  • Im Kündigungsschreiben muss ausdrücklich auf § 573a BGB verwiesen werden.

Was regelt § 573a BGB?​

Normalfall​

Bei einer gewöhnlichen Vermieterkündigung braucht der Vermieter einen Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf, schuldhafte erhebliche Vertragsverletzung oder wirtschaftliche Verwertung unter engen Voraussetzungen.

Sonderfall nach § 573a BGB​

Unter den Voraussetzungen des § 573a BGB darf der Vermieter ordentlich kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse darlegen zu müssen. Der Gesetzgeber berücksichtigt, dass das Zusammenleben in einem kleinen, selbst bewohnten Gebäude besonders eng ist.

Voraussetzung 1: Der Vermieter muss selbst im Gebäude wohnen​

Der Vermieter muss das Gebäude tatsächlich selbst zu Wohnzwecken nutzen. Es genügt nicht, dass er Eigentümer ist, dort gelegentlich vorbeischaut oder eine Angehörige dort wohnt.

Voraussetzung 2: Nicht mehr als zwei Wohnungen​

Gebäude§ 573a Abs. 1 BGB grundsätzlich denkbar?
Vermieterwohnung + eine vermietete Wohnungja
Vermieterwohnung + zwei vermietete Wohnungennein
Dreifamilienhaus, Vermieter wohnt in einer Einheitnein

Bei ungewöhnlichen Grundrissen, späteren Ausbauten oder gemischten Nutzungen sollte die Wohnungsanzahl sorgfältig geprüft werden.

§ 573a Abs. 2 BGB: Wohnraum innerhalb der selbst bewohnten Wohnung​

Neben der Zwei-Wohnungen-Konstellation gilt die erleichterte Kündigung entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern dieser nicht bereits nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB vom üblichen Kündigungsschutz ausgenommen ist.

Für möblierten Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung gelten teils besondere Regeln. Diese Fälle sind nicht identisch mit § 573a Abs. 2 BGB.

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Was muss im Kündigungsschreiben stehen?​

  • welches Mietverhältnis gekündigt wird
  • zu welchem Termin
  • dass der Vermieter sich auf § 573a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB beruft
  • welche tatsächliche Konstellation vorliegt
  • Hinweis auf Härtewiderspruch nach §§ 574 ff. BGB

§ 573a Abs. 3 BGB schreibt vor, dass die Berufung auf diese erleichterte Kündigung in der Erklärung angegeben werden muss. Fehlt dieser Hinweis, ist die Kündigung angreifbar.

Welche Kündigungsfrist gilt?​

Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate:

Dauer des MietverhältnissesReguläre VermieterfristFrist bei § 573a BGB
bis 5 Jahre3 Monate6 Monate
mehr als 5 Jahre6 Monate9 Monate
mehr als 8 Jahre9 Monate12 Monate

Härtewiderspruch des Mieters bleibt möglich​

Die erleichterte Kündigung bleibt eine ordentliche Kündigung. Der Mieter kann unter den Voraussetzungen der §§ 574 ff. BGB wegen besonderer Härte widersprechen. Im Kündigungsschreiben sollte der Hinweis auf Form und Frist des Widerspruchsrechts enthalten sein.

§ 573a BGB oder Eigenbedarf: Was ist sinnvoller?​

Punkt§ 573a BGBEigenbedarf
Kündigungsgrund darlegen?nein, aber Voraussetzungen nennenja, konkret
Fristum 3 Monate verlängertnormale Vermieterfrist
Härtewiderspruchmöglichmöglich

Wenn ein echter, tragfähiger Eigenbedarf besteht, kann die reguläre Eigenbedarfskündigung wegen der kürzeren Frist attraktiver sein. Wenn kein solcher Grund sicher tragfähig ist, kann § 573a BGB in der passenden Gebäudekonstellation der sauberere Weg sein.

Muster: Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB​

Betreff: Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573a Abs. 1 BGB

Sehr geehrte/r [Name],

hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung [Adresse] ordentlich zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.

Ich stütze diese Kündigung ausdrücklich auf § 573a Abs. 1 BGB. Die von Ihnen gemietete Wohnung befindet sich in einem von mir selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

Bei einer Kündigung nach § 573a BGB verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate.

Sie können der Kündigung nach Maßgabe der §§ 574 ff. BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch ist mir schriftlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären.

Mit freundlichen Grüßen [Name]

Muster: Kündigung nach § 573a Abs. 2 BGB​

Betreff: Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573a Abs. 2 BGB

Sehr geehrte/r [Name],

hiermit kündige ich das Mietverhältnis über den von Ihnen gemieteten Wohnraum in der Wohnung [Adresse] ordentlich zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.

Ich stütze diese Kündigung ausdrücklich auf § 573a Abs. 2 BGB. Der vermietete Wohnraum befindet sich innerhalb der von mir selbst bewohnten Wohnung.

Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich bei Anwendung von § 573a BGB um drei Monate.

Sie können der Kündigung nach Maßgabe der §§ 574 ff. BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch ist mir schriftlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären.

Mit freundlichen Grüßen [Name]

Was passiert, wenn der Mieter nach Fristablauf nicht auszieht?​

Auch nach einer Kündigung nach § 573a BGB gilt: Rückgabe schriftlich verlangen, § 545 BGB beachten, Nutzungsentschädigung prüfen und bei Nichtauszug Räumungsklage erwägen.

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Typische Fehler von Vermietern​

  1. § 573a BGB mit Eigenbedarf verwechseln - Es handelt sich um unterschiedliche Kündigungswege.
  2. Einfach "Einliegerwohnung" schreiben, ohne Voraussetzungen zu prüfen - Entscheidend sind Selbstnutzung und höchstens zwei Wohnungen.
  3. Die verlängerte Kündigungsfrist übersehen - Bei § 573a BGB kommen drei Monate hinzu.
  4. Im Schreiben nicht ausdrücklich auf § 573a BGB verweisen - Das verlangt § 573a Abs. 3 BGB.
  5. Härtewiderspruch des Mieters ignorieren - Auch erleichterte Kündigung bleibt eine ordentliche Kündigung.
  6. Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen falsch einordnen - Dann greift § 573a Abs. 1 BGB nicht.
  7. Selbstnutzung nur behaupten - Das macht die Kündigung angreifbar.
  8. Abs. 1 und Abs. 2 durcheinanderbringen - Zwei-Wohnungen-Gebäude und Zimmer in der Vermieterwohnung sind verschiedene Fälle.
  9. Möblierte Zimmerfälle nicht sauber abgrenzen - Hier gelten teils eigene Vorschriften.
  10. Kündigung formal fehlerhaft zustellen - Schriftform, Unterschriften und Zugang bleiben zentral.

Checkliste: Kündigung nach § 573a BGB vorbereiten​

Anwendungsbereich prüfen​

  • Wohnraummietverhältnis?
  • Vermieter bewohnt das Gebäude selbst?
  • Nicht mehr als zwei Wohnungen im Gebäude?
  • Oder Wohnraum innerhalb der selbst bewohnten Wohnung?

Kündigungsfrist berechnen​

  • Mietdauer festgestellt
  • Reguläre Vermieterfrist nach § 573c BGB ermittelt
  • Drei Monate Verlängerung ergänzt
  • Zugangstermin realistisch geplant

Kündigungsschreiben erstellen​

  • Mietverhältnis eindeutig bezeichnet
  • § 573a Abs. 1 oder Abs. 2 ausdrücklich genannt
  • Tatsächliche Voraussetzungen dargestellt
  • Kündigungstermin korrekt
  • Hinweis auf Härtewiderspruch aufgenommen

Form und Zustellung​

  • Originalschriftstück
  • Alle Vermieter unterschrieben
  • Alle Mieter adressiert
  • Zugang beweissicher organisiert

Praxisbeispiel: Vermieter wohnt im Zweifamilienhaus​

Ausgangslage​

Vermieter bewohnt das Erdgeschoss. Das Obergeschoss ist als eigenständige Wohnung vermietet. Das Gebäude enthält keine weitere Wohnung.

Bewertung​

§ 573a Abs. 1 BGB kann grundsätzlich anwendbar sein. Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate. Im Schreiben muss ausdrücklich auf § 573a Abs. 1 BGB verwiesen werden.

Praxisbeispiel: Dreifamilienhaus​

Ausgangslage​

Vermieter bewohnt eine der drei Wohnungen. Zwei weitere Wohnungen sind vermietet.

Bewertung​

§ 573a Abs. 1 BGB greift grundsätzlich nicht, weil das Gebäude mehr als zwei Wohnungen hat. Eine Kündigung braucht dann einen anderen gesetzlichen Grund.

Praxisbeispiel: Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung​

Ausgangslage​

Vermieter bewohnt eine große Wohnung. Ein nicht möbliertes Zimmer wird an eine Einzelperson vermietet. Küche und Bad werden gemeinsam genutzt.

Bewertung​

§ 573a Abs. 2 BGB kann in Betracht kommen. Es ist zusätzlich zu prüfen, ob nicht spezielle Vorschriften für möblierten Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB einschlägig wären.

Wie MietConnect helfen kann​

Bei Kündigungen nach § 573a BGB kommt es auf klare Stammdaten und saubere Fristen an. MietConnect kann Vermietern helfen:

  • Objektstruktur und Mietvertrag zentral zu dokumentieren
  • Kündigungsschreiben und Zustellnachweise abzulegen
  • Fristen nach Mietdauer und Sonderverlängerung zu überwachen
  • Reaktionen des Mieters und mögliche Härtewidersprüche zu speichern
  • Rückgabeprozess nach Ablauf der Kündigungsfrist vorzubereiten

Fazit: § 573a BGB ist hilfreich, aber nur in engen Grenzen​

Die erleichterte Kündigung ist für private Vermieter ein wichtiges Sonderinstrument. Sie kann die Beendigung eines Mietverhältnisses erleichtern, wenn Vermieter und Mieter in einem besonders kleinen, selbst bewohnten Wohnumfeld leben.

Die wichtigsten Regeln sind:

  1. Vermieter muss das Gebäude selbst bewohnen.
  2. Nicht mehr als zwei Wohnungen bei § 573a Abs. 1 BGB.
  3. Im Schreiben ausdrücklich auf § 573a BGB verweisen.
  4. Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate.
  5. Härtewiderspruch und allgemeine Formvorgaben bleiben zu beachten.

FAQ​

Was ist die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB?​

Sie erlaubt dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen eine ordentliche Wohnraumkündigung ohne berechtigtes Interesse nach § 573 BGB.

Wann ist § 573a Abs. 1 BGB anwendbar?​

Wenn der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt und das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat.

Muss der Vermieter Eigenbedarf nachweisen?​

Nein, wenn die Voraussetzungen des § 573a BGB erfüllt sind.

Wie lang ist die Kündigungsfrist?​

Sie verlängert sich gegenüber der normalen gesetzlichen Vermieterkündigungsfrist um drei Monate.

Darf der Mieter Härtewiderspruch einlegen?​

Ja. Die §§ 574 ff. BGB bleiben grundsätzlich relevant.

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?​

Insbesondere der ausdrückliche Hinweis, dass die Kündigung auf § 573a BGB gestützt wird.

Gilt § 573a auch bei drei Wohnungen im Haus?​

Nein, § 573a Abs. 1 BGB setzt nicht mehr als zwei Wohnungen voraus.

Was gilt bei einem vermieteten Zimmer in der Vermieterwohnung?​

Dann kann § 573a Abs. 2 BGB relevant sein. Bei möbliertem Wohnraum greifen teilweise besondere Vorschriften.

Was ist der häufigste Fehler?​

Vermieter prüfen Selbstnutzung, Wohnungsanzahl, Fristverlängerung und den ausdrücklichen Hinweis im Kündigungsschreiben nicht sauber.

Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung für private Vermieter und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei unklarer Gebäudestruktur, mehreren Vermietern, gemischten Wohnformen, möblierten Zimmern, Härtewiderspruch oder drohender Räumungsklage sollte fachlicher Rat eingeholt werden.

Quellen: