Zum Hauptinhalt springen

Eigenbedarfskündigung richtig vorbereiten: Was Vermieter beachten müssen

Eigenbedarf ist ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Vermieter dürfen ein Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen, wenn sie die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige ihres Haushalts benötigen.

Aber: Wer unklar formuliert, den Bedarf nicht sauber darlegt oder Fristen übersieht, riskiert, dass die Kündigung scheitert.

Für wen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden?​

  • Vermieter selbst
  • Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister
  • Ehegatten oder Lebenspartner
  • Pflegebedürftige Angehörige
  • Personen, die dem Haushalt des Vermieters angehören

Die Bedarfsperson muss im Kündigungsschreiben konkret benannt werden.

Der Bedarf muss konkret und aktuell sein​

Ausreichend: "Die Tochter beginnt ab Oktober eine Ausbildung und benötigt Wohnraum." Zu unklar: "Vielleicht braucht ein Familienmitglied die Wohnung in den nächsten Jahren."

Keine reinen Vorratskündigungen. Kein vorgeschobener Bedarf, um die Wohnung teurer neu zu vermieten - das kann Schadensersatz auslösen.

Kündigungsfristen​

MietdauerFrist
bis 5 Jahre3 Monate
mehr als 5 Jahre6 Monate
mehr als 8 Jahre9 Monate

Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats zugehen.

Sperrfrist nach Umwandlung (§ 577a BGB)​

Bei Eigentumswohnungen, die nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wurden: mindestens 3 Jahre Sperrfrist, in manchen Gebieten bis zu 10 Jahre per Landesverordnung.

Vor jeder Eigenbedarfskündigung prüfen: Wann umgewandelt? Wann veräußert? Frist abgelaufen?

Was muss ins Kündigungsschreiben?​

  • Eindeutige Kündigungserklärung
  • Bezeichnung der Wohnung und des Mietvertrags
  • Kündigungstermin
  • Bedarfsperson und Beziehung zum Vermieter
  • Konkreter Wohnbedarf mit Begründung
  • Warum gerade diese Wohnung
  • Hinweis auf Härtewiderspruch (§§ 574 ff. BGB)
  • Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter
  • Alle Mieter als Empfänger

Muster: Eigenbedarfskündigung​

Betreff: Ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs

Sehr geehrte/r [Name],

hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung [Adresse] ordentlich zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.

Die Kündigung erfolgt wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Wohnung wird ab [Zeitpunkt] für [Name] benötigt. [Name] ist meine/mein [Verhältnis]. Der Wohnbedarf besteht, weil [konkrete Begründung]. Die Wohnung ist aufgrund [Lage, Größe, Eignung] passend.

Sie können der Kündigung nach §§ 574 ff. BGB widersprechen, wenn die Beendigung für Sie oder Ihre Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und mir spätestens zwei Monate vor Beendigung zugehen.

Mit freundlichen Grüßen [Unterschrift]

MietConnect-Tipp

In MietConnect legen Sie Kündigungsschreiben, Zustellnachweise und Mieterreaktionen zentral am Mietverhältnis ab. Beim Mieterwechsel sind Übergabeprotokoll und Kautionsabwicklung im selben Vorgang verknüpft. Jetzt kostenlos testen.

Härtefallwiderspruch des Mieters​

Auch eine begründete Kündigung kann an einem Härteeinwand scheitern. Mögliche Gründe: hohes Alter, schwere Krankheit, Pflegebedürftigkeit, Schwangerschaft, fehlender Ersatzwohnraum.

Alternativwohnung im Bestand prüfen​

Gibt es eine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus? Dann kann es treuwidrig sein, sie nicht anzubieten.

Was wenn der Bedarf wegfällt?​

Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter grundsätzlich informieren.

Vorgetäuschter Eigenbedarf​

Wird Eigenbedarf nur vorgeschoben, drohen Schadensersatzansprüche: Umzugskosten, Maklerkosten, höhere neue Miete.

MietConnect-Tipp

Eine Eigenbedarfskündigung erzeugt einen zusammenhängenden Vorgang: Kündigung, Reaktion, ggf. Härteeinwand, Mieterwechsel, Kaution. In MietConnect bleibt alles verknüpft. Jetzt kostenlos testen.

Typische Fehler​

  1. Nur "Eigenbedarf" schreiben - Grund muss konkretisiert werden.
  2. Bedarfsperson nicht benennen - Wer soll einziehen?
  3. Kündigungsfrist falsch berechnen - Nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate.
  4. Sperrfrist nach Umwandlung übersehen - Kann Kündigung blockieren.
  5. Härtewiderspruchs-Hinweis vergessen - Mieter kann dann später widersprechen.
  6. Nicht alle Mieter/Vermieter einbezogen - Formfehler.
  7. Bedarf nur vage oder auf Vorrat - Muss konkret sein.
  8. Alternativwohnung nicht geprüft - Kann problematisch werden.
  9. Wegfall des Bedarfs verschweigen - Muss mitgeteilt werden.
  10. Wirtschaftliches Motiv als Eigenbedarf verkleiden - Schadensersatzrisiko.

Checkliste​

Bedarf​

  • Bedarfsperson identifiziert
  • Beziehung zum Vermieter geprüft
  • Konkreter Wohnbedarf vorhanden
  • Keine Vorratskündigung

Wohnung​

  • Für Bedarf geeignet
  • Alternativwohnungen im Bestand geprüft

Sonderregeln​

  • Sperrfrist nach § 577a BGB ausgeschlossen/abgelaufen
  • Kündigungsfrist nach Mietdauer berechnet

Kündigungsschreiben​

  • Schriftform, alle Vermieter unterschreiben
  • Alle Mieter adressiert
  • Eigenbedarfsgrund ausreichend erläutert
  • Bedarfsperson benannt
  • Härtewiderspruch-Hinweis enthalten

Zugang​

  • Zustellweg dokumentiert
  • Kopie abgelegt

Nachlauf​

  • Reaktion des Mieters dokumentieren
  • Härteeinwand prüfen
  • Wegfall des Bedarfs beobachten

Fazit: Eigenbedarf braucht Substanz​

Die wichtigsten Regeln:

  1. Bedarfsperson und Bedarf konkretisieren.
  2. Kündigungsfrist und Sperrfristen prüfen.
  3. Kündigung schriftlich und vollständig begründen.
  4. Härtewiderspruch korrekt erwähnen.
  5. Unterlagen, Zugang und Nachlauf dokumentieren.

FAQ​

Wann darf wegen Eigenbedarf gekündigt werden?​

Wenn ein konkreter Wohnbedarf für den Vermieter, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige besteht.

Reicht "Kündigung wegen Eigenbedarf"?​

Nein, der Grund muss erläutert werden.

Welche Frist gilt?​

3, 6 oder 9 Monate je nach Mietdauer.

Gibt es Sperrfristen?​

Ja, insbesondere nach Umwandlung in Wohnungseigentum (3-10 Jahre).

Muss auf Härtewiderspruch hingewiesen werden?​

Ja.

Was wenn der Bedarf wegfällt?​

Vermieter muss Mieter informieren.

Kann vorgetäuschter Eigenbedarf Schadensersatz auslösen?​

Ja, erhebliche Ansprüche möglich.

Was ist der häufigste Fehler?​

Zu knappe Begründung, die den konkreten Bedarf nicht erkennen lässt.

Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Eigenbedarfskündigungen sind konfliktträchtig und sollten fachlich geprüft werden.

Quellen: