Mieter zahlt nicht: Was Vermieter bei Mietrückstand tun sollten
Wenn die Miete nicht kommt, ist das für Vermieter mehr als nur eine offene Zahlung. Es geht um Liquidität, Planungssicherheit und oft auch um die Frage, wie man richtig reagiert, ohne die Situation unnötig eskalieren zu lassen.
Gerade private Vermieter sind in dieser Situation oft unsicher. Soll man direkt mahnen? Erst anrufen? Wie lange wartet man? Wann liegt rechtlich ein Mietrückstand vor? Und ab wann kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzug überhaupt in Betracht kommen?
Dieser Ratgeber zeigt Schritt für Schritt, wie Vermieter reagieren können, wenn ein Mieter nicht zahlt.
Erst prüfen: Ist die Miete wirklich offen?
Bevor Vermieter aktiv werden, sollte zuerst geprüft werden, ob tatsächlich ein Mietrückstand besteht. In der Praxis passieren viele Missverständnisse durch:
- verzögerte Bankbuchungen
- falsche Verwendungszwecke
- Teilzahlungen
- Dauerauftrag mit altem Betrag
- Zahlung auf ein falsches Konto
- Bankfeiertage
- Verrechnung mit Guthaben
- geänderte Vorauszahlungen
- mehrere Mieter in einem Vertrag
- unklare Zuordnung bei Sammelüberweisungen
Prüfen Sie:
- Für welchen Monat fehlt die Miete?
- Welcher Betrag war laut Mietvertrag fällig?
- Wurden Nebenkostenvorauszahlungen geändert?
- Gab es eine Mietminderung?
- Wurde nur ein Teilbetrag gezahlt?
- Ist die Zahlung vielleicht falsch zugeordnet?
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Wann ist die Miete fällig?
Die Fälligkeit ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag. Häufig steht dort, dass die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen ist. Auch § 556b BGB enthält für Wohnraummiete die Regel, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist.
Nicht jede verspätete Zahlung ist sofort ein Kündigungsfall
Vermieter sollten unterscheiden:
- einmalige kurze Verspätung
- wiederholte verspätete Zahlung
- Teilzahlung
- vollständiger Zahlungsausfall
- erheblicher Mietrückstand
- dauerhafte Zahlungsunfähigkeit
- bewusste Zahlungsverweigerung
Ein Mieter, der seit Jahren pünktlich zahlt und einmal wegen eines Bankfehlers zwei Tage später überweist, ist anders zu behandeln als ein Mieter, der seit Monaten regelmäßig zu wenig oder gar nicht zahlt.
Schritt 1: Ruhig und sachlich nachfragen
Bei der ersten ausbleibenden Zahlung ist oft eine sachliche Erinnerung sinnvoll.
Nicht gut:
Sie haben schon wieder nicht gezahlt. Wenn das Geld nicht sofort da ist, kündige ich.
Besser:
Für den Monat Mai konnte ich bisher keinen vollständigen Zahlungseingang feststellen. Bitte prüfen Sie kurz, ob die Überweisung erfolgt ist. Sollte es ein Problem geben, melden Sie sich bitte zeitnah.
Schritt 2: Zahlungsrückstand dokumentieren
Ab dem ersten Rückstand sollte sauber dokumentiert werden:
- fällige Miete und Nebenkostenvorauszahlung
- Gesamtbetrag und Fälligkeitsdatum
- eingegangene Zahlungen mit Datum
- Differenzbetrag
- Kontaktaufnahme mit dem Mieter
- Reaktionen und vereinbarte Zahlungsfristen
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Schritt 3: Schriftliche Mahnung senden
Wenn auf die erste Erinnerung keine Zahlung erfolgt, sollte eine schriftliche Mahnung folgen. Sie sollte enthalten:
- Name des Mieters und Adresse der Wohnung
- betroffener Mietmonat
- fälliger Betrag und offener Betrag
- Bankverbindung
- Zahlungsfrist
- Hinweis auf mögliche weitere Schritte
- Datum und Absender
Beispiel:
Für den Monat Mai 2026 konnte ich bisher keinen vollständigen Zahlungseingang feststellen. Offen ist derzeit ein Betrag in Höhe von 850 Euro. Bitte gleichen Sie den Betrag bis spätestens zum 15.05.2026 auf das bekannte Mietkonto aus.
Ist eine Mahnung rechtlich erforderlich?
Nicht immer. Nach § 286 BGB kann eine Mahnung entbehrlich sein, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Praktisch ist eine Mahnung trotzdem oft sinnvoll, weil sie den Rückstand dokumentiert und dem Mieter eine letzte Gelegenheit zur Klärung gibt.
Schritt 4: Teilzahlung richtig behandeln
Viele Mieter zahlen nicht gar nicht, sondern zu wenig. Teilzahlungen sollten genau dokumentiert werden:
- Welcher Betrag war fällig?
- Welcher Betrag wurde gezahlt?
- Welcher Restbetrag bleibt offen?
- Hat der Mieter einen Grund genannt?
- Wurde eine Mietminderung erklärt?
Schritt 5: Gespräch suchen, aber keine unklaren Zusagen machen
Mögliche Lösungen bei Zahlungsschwierigkeiten:
- kurzfristige Nachzahlung
- verbindlicher Zahlungsplan
- Ratenzahlung
- Kontakt zu Sozialleistungsträgern
Wichtig: Ratenzahlungen sollten schriftlich festgehalten werden mit Gesamtrückstand, Ratenhöhe, Zahlungsterminen und Folgen bei Nichteinhaltung.
Wann wird Mietrückstand gefährlich?
Nach § 543 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung insbesondere vor, wenn der Mieter:
- für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist, oder
- über mehr als zwei Termine mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Für Wohnraum enthält § 569 BGB ergänzende Regeln. Danach ist bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen der rückständige Teil nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
Beispiel: Zwei Monate keine Miete
Monatliche Miete inkl. NK-Vorauszahlung: 1.000 Euro. Der Mieter zahlt im April und Mai nichts. Rückstand: 2.000 Euro - die Schwelle für eine fristlose Kündigung kann erreicht sein.
Beispiel: Mehrere Teilrückstände
| Monat | Sollmiete | Zahlung | Offen |
|---|---|---|---|
| Januar | 1.000 Euro | 800 Euro | 200 Euro |
| Februar | 1.000 Euro | 700 Euro | 300 Euro |
| März | 1.000 Euro | 600 Euro | 400 Euro |
| April | 1.000 Euro | 500 Euro | 500 Euro |
| Mai | 1.000 Euro | 400 Euro | 600 Euro |
| Gesamt | 5.000 Euro | 3.000 Euro | 2.000 Euro |
Auch über mehrere Termine kann eine kritische Schwelle erreicht werden.
Fristlose oder ordentliche Kündigung?
Bei Wohnraummiete kann eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die fristlose Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam machen. Diese Wirkung betrifft nach der Rechtsprechung des BGH aber nicht automatisch eine daneben erklärte ordentliche Kündigung.
Kündigungen wegen Mietrückstand sollten nicht mit Vorlagen aus dem Internet geschrieben werden. Ein kleiner Fehler kann erhebliche Folgen haben.
Keine eigenmächtigen Maßnahmen
Auch wenn der Mieter nicht zahlt, dürfen Vermieter nicht eigenmächtig handeln:
- Schloss austauschen
- Wohnung eigenmächtig betreten
- Strom oder Heizung abstellen
- Mieter unter Druck setzen
- Sachen des Mieters entfernen
Der richtige Weg ist Dokumentation, Mahnung, gegebenenfalls Kündigung und im Streitfall gerichtliche Durchsetzung.
Mietrückstand und Kaution
Während des laufenden Mietverhältnisses ist eine Verrechnung mit der Kaution rechtlich heikel. Die Kaution dient als Sicherheit und soll nicht ohne Weiteres als laufendes Mietkonto verwendet werden.
Die Kaution ersetzt kein konsequentes Forderungsmanagement. Wenn ein Mieter nicht zahlt, sollte der Vermieter nicht monatelang warten, nur weil eine Kaution vorhanden ist.
Mietminderung oder Zahlungsverzug?
Manchmal zahlt ein Mieter weniger, weil er eine Mietminderung geltend macht. Vermieter sollten prüfen: Wurde ein Mangel gemeldet? Ist die Minderung plausibel? Bei größeren Beträgen sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.
Typische Fehler
- Zu lange warten - Rückstände wachsen schnell an.
- Nur telefonieren - Telefonate ersetzen keine Dokumentation.
- Unklare Ratenzahlung - Ohne Fristen und Folgen kaum kontrollierbar.
- Falsche Rückstandshöhe - Kann spätere Kündigung problematisch machen.
- Kaution als Lösung betrachten - Ist Sicherheit, kein Mietkonto.
- Kündigung mit falscher Vorlage - Rechtlich sensibel.
- Emotionale Kommunikation - Verschlechtert die Situation.
Praktische Checkliste
Am ersten Tag nach Fälligkeit
- Zahlungseingang prüfen
- Verwendungszwecke prüfen
- Teilzahlungen prüfen
- Mietvertrag und Fälligkeit prüfen
Nach wenigen Tagen
- Freundlich erinnern
- Klärung anbieten
- Rückstand dokumentieren
Wenn keine Reaktion kommt
- Schriftliche Mahnung senden
- Offenen Betrag genau nennen
- Zahlungsfrist setzen
- Nachweis aufbewahren
Bei erheblichem Rückstand
- Rückstand monatsweise aufstellen
- Rechtlichen Rat einholen
- Keine eigenmächtigen Maßnahmen
- Kündigungsvoraussetzungen prüfen lassen
Beispiel: Rückstandsübersicht
| Monat | Sollmiete | Zahlung | Offen |
|---|---|---|---|
| März | 950 Euro | 950 Euro | 0 Euro |
| April | 950 Euro | 500 Euro | 450 Euro |
| Mai | 950 Euro | 0 Euro | 950 Euro |
| Juni | 950 Euro | 400 Euro | 550 Euro |
| Gesamt | 3.800 Euro | 1.850 Euro | 1.950 Euro |
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Fazit: Schnell reagieren, sauber dokumentieren, ruhig bleiben
Wenn ein Mieter nicht zahlt, sollten Vermieter weder panisch reagieren noch monatelang abwarten.
- Zahlung prüfen.
- Sachlich erinnern.
- Schriftlich mahnen und dokumentieren.
- Bei erheblichen Rückständen rechtliche Schritte prüfen lassen.
Viele Mietrückstände lassen sich früh klären. Gefährlich wird es, wenn Vermieter den Überblick verlieren, Rückstände falsch berechnen oder emotional handeln.
FAQ: Mieter zahlt nicht
Was sollte ich tun, wenn der Mieter nicht zahlt?
Prüfen Sie zuerst, ob die Zahlung wirklich fehlt. Danach sachlich erinnern, dokumentieren und bei ausbleibender Zahlung schriftlich mahnen.
Muss ich den Mieter mahnen?
Eine Mahnung ist nicht immer zwingend erforderlich, wenn die Fälligkeit kalendermäßig bestimmt ist. Praktisch ist sie trotzdem sinnvoll zur Dokumentation.
Ab wann ist ein Mieter in Zahlungsverzug?
Ein Mieter kommt grundsätzlich in Verzug, wenn die Miete fällig ist und nicht gezahlt wird.
Wann kann ich wegen Mietrückstand fristlos kündigen?
Insbesondere bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit nicht unerheblichem Rückstand oder über mehr als zwei Termine mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht. Bei Wohnraum gelten ergänzende Regeln in § 569 BGB.
Darf ich die Kaution für offene Miete verwenden?
Während des laufenden Mietverhältnisses ist das heikel. Die Kaution dient als Sicherheit. Eine Verrechnung sollte rechtlich geprüft werden.
Was ist eine Schonfristzahlung?
Bei Wohnraummiete kann eine fristlose Kündigung unwirksam werden, wenn der Rückstand rechtzeitig vollständig ausgeglichen wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Heilt eine Schonfristzahlung auch eine ordentliche Kündigung?
Nach BGH-Rechtsprechung grundsätzlich nicht. Dieser Bereich ist rechtlich sensibel.
Darf ich dem Mieter Strom oder Heizung abstellen?
Nein. Eigenmächtige Maßnahmen sind unzulässig und können rechtliche Folgen haben.
Was mache ich bei Teilzahlungen?
Genau dokumentieren: fälliger Betrag, gezahlter Betrag, offener Rest.
Was ist, wenn der Mieter wegen eines Mangels weniger zahlt?
Prüfen ob eine Mietminderung geltend gemacht wurde und ob sie plausibel ist. Bei größeren Beträgen rechtlichen Rat einholen.
Sollte ich sofort kündigen, wenn eine Miete fehlt?
In der Regel nicht. Erst prüfen, erinnern, mahnen. Bei wiederholten oder erheblichen Rückständen rechtlichen Rat einholen.
Was ist der häufigste Fehler bei Mietrückständen?
Zu lange warten. Je früher Vermieter reagieren, desto besser lassen sich Rückstände klären.
Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung für private Vermieter und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei erheblichem Mietrückstand, Kündigung, Räumungsklage oder Streit über Mietminderung sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.
Quellen: