Staffelmiete & Indexmiete
Neben der klassischen Festmiete bietet MietConnect zwei weitere Mietmodelle, die bei der Erstellung oder Bearbeitung eines Mietverhältnisses ausgewählt werden können: Staffelmiete und Indexmiete. Beide Modelle sind gesetzlich geregelt und schließen sich gegenseitig aus.
📷 Screenshot: Mietverhältnis erstellen - Auswahl des Mietmodells (Normal / Staffelmiete / Indexmiete) als Radio-Buttons
Mietmodell auswählen
Beim Erstellen oder Bearbeiten eines Mietverhältnisses wählen Sie eines der drei Mietmodelle:
| Mietmodell | Beschreibung |
|---|---|
| Normal | Feste Kaltmiete ohne automatische Anpassung |
| Staffelmiete | Mieterhöhungen zu festen Zeitpunkten und Beträgen (nach 557a BGB) |
| Indexmiete | Miete gekoppelt an den Verbraucherpreisindex (nach 557b BGB) |
Staffelmiete und Indexmiete schließen sich gegenseitig aus. Ein Wechsel zwischen den Modellen ist nur möglich, wenn keine Staffelstufen oder Index-Anpassungen hinterlegt sind.
Staffelmiete (557a BGB)
Bei der Staffelmiete werden Mieterhöhungen bereits bei Vertragsabschluss für bestimmte Zeitpunkte festgelegt. Die Erhöhungen müssen in konkreten Euro-Beträgen angegeben werden.
Rechtliche Grundlagen
- Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden
- Zwischen zwei Staffelstufen müssen mindestens 12 Monate liegen
- Die Erhöhungen müssen als feste Beträge (nicht als Prozentsatz) angegeben werden
- Während der Laufzeit der Staffelmiete ist eine Mieterhöhung nach 558 BGB (Vergleichsmiete) ausgeschlossen
- Modernisierungszuschläge nach 559 BGB bleiben möglich
Staffelstufen anlegen
- Wählen Sie beim Mietmodell Staffelmiete aus
- Der Bereich Staffelstufen erscheint unterhalb der Mietdaten
- Klicken Sie auf "Stufe hinzufügen"
- Geben Sie für jede Stufe ein:
- Gültig ab - Datum, ab dem die neue Miete gilt
- Neue Kaltmiete - Der neue Mietbetrag in Euro
📷 Screenshot: Staffelmiete-Bereich mit zwei angelegten Stufen, Datumsfelder und Betragsfelder, Button "Stufe hinzufügen"
- Fügen Sie bei Bedarf weitere Stufen hinzu
- Klicken Sie auf "Speichern"
Die Staffelstufen werden chronologisch sortiert angezeigt. MietConnect berechnet automatisch die aktuell gültige Kaltmiete basierend auf dem heutigen Datum.
Staffelstufen in der Detailansicht
In der Detailansicht des Mietverhältnisses werden die Staffelstufen als Timeline dargestellt. Die aktuell gültige Stufe ist hervorgehoben.
📷 Screenshot: Detailansicht eines Mietverhältnisses mit Staffelmiete-Timeline, aktuelle Stufe hervorgehoben, zukünftige Stufen ausgegraut
Staffelstufen bearbeiten oder entfernen
- Öffnen Sie das Mietverhältnis und klicken Sie auf "Bearbeiten"
- Im Bereich Staffelstufen können Sie:
- Bestehende Stufen ändern (Datum oder Betrag)
- Stufen über das Papierkorb-Symbol entfernen
- Neue Stufen hinzufügen
Das Entfernen einer Staffelstufe kann nicht rückgängig gemacht werden. Prüfen Sie die Änderungen sorgfältig, bevor Sie speichern.
Indexmiete (557b BGB)
Bei der Indexmiete ist die Höhe der Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Änderungen des Index führen zu entsprechenden Mietanpassungen - sowohl nach oben als auch nach unten.
Rechtliche Grundlagen
- Die Indexmiete muss schriftlich vereinbart werden
- Anpassungen erfolgen nicht automatisch - der Vermieter muss die Anpassung in Textform erklären
- Zwischen zwei Anpassungen müssen mindestens 12 Monate liegen
- Die Berechnung folgt der Formel: Neue Miete = Alte Miete x (neuer VPI / alter VPI)
- Die Kappungsgrenze (559d BGB) gilt nicht für die Indexmiete
- Mieterhöhungen nach 558 BGB (Vergleichsmiete) sind ausgeschlossen
- Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete
- Der VPI kann auch sinken - in diesem Fall hat der Mieter Anspruch auf Mietsenkung
Indexmiete einrichten
- Wählen Sie beim Mietmodell Indexmiete aus
- Der Bereich Indexmiete-Daten erscheint unterhalb der Mietdaten
- Geben Sie ein:
- VPI-Basiswert - Der Indexwert bei Vertragsbeginn (z.B. 117.4)
- Basisjahr - Das Referenzjahr des Index (z.B. 2020)
📷 Screenshot: Indexmiete-Bereich mit Feldern für VPI-Basiswert und Basisjahr, Hinweisbox zur Indexmiete
- Klicken Sie auf "Speichern"
Den aktuellen Verbraucherpreisindex finden Sie auf der Website des Statistischen Bundesamts (Destatis). Achten Sie darauf, das korrekte Basisjahr zu verwenden.
Index-Anpassungen in der Detailansicht
In der Detailansicht des Mietverhältnisses sehen Sie:
- Den VPI-Basiswert und das Basisjahr
- Die aktuelle Kaltmiete (berechnet auf Basis der letzten Anpassung)
- Eine Tabelle aller bisherigen Anpassungen mit:
| Spalte | Beschreibung |
|---|---|
| Erklärt am | Datum der schriftlichen Erklärung an den Mieter |
| Wirksam ab | Datum, ab dem die neue Miete gilt |
| Alter VPI | Indexwert vor der Anpassung |
| Neuer VPI | Aktueller Indexwert |
| Alte Miete | Bisherige Kaltmiete |
| Neue Miete | Berechnete neue Kaltmiete |
📷 Screenshot: Detailansicht eines Mietverhältnisses mit Indexmiete - Basiswerte, aktuelle Miete und Tabelle der bisherigen Anpassungen
Beispielrechnung
Ein Mietverhältnis wurde mit einer Kaltmiete von 800,00 Euro und einem VPI-Basiswert von 117,4 (Basisjahr 2020) abgeschlossen.
Der VPI steigt auf 120,9. Die neue Miete berechnet sich wie folgt:
800,00 Euro x (120,9 / 117,4) = 823,85 Euro
Die Kaltmiete steigt um 23,85 Euro auf 823,85 Euro.
MietConnect berechnet die neue Miete automatisch, wenn Sie eine Index-Anpassung mit den VPI-Werten erfassen. Sie müssen die Berechnung nicht manuell durchführen.
Häufige Fragen
Kann ich das Mietmodell nachträglich ändern?
Ja, solange keine Staffelstufen oder Index-Anpassungen hinterlegt sind. Entfernen Sie zuerst alle bestehenden Einträge, bevor Sie das Modell wechseln.
Wo sehe ich die aktuelle Kaltmiete?
Die aktuelle Kaltmiete wird auf der Detailseite des Mietverhältnisses angezeigt. Bei Staffelmiete und Indexmiete berechnet MietConnect die aktuell gültige Miete automatisch.
Werden Mieter über Änderungen informiert?
Nein, MietConnect versendet keine automatischen Benachrichtigungen an Mieter. Bei der Indexmiete sind Sie als Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Anpassung in Textform (z.B. per Brief oder E-Mail) zu erklären.
Was passiert bei einer Kündigung?
Das Mietmodell bleibt bis zum Ende des Mietverhältnisses bestehen. Bei Staffelmiete werden zukünftige Stufen nach dem Auszugsdatum nicht mehr berücksichtigt.