Hausgeld bei vermieteter Eigentumswohnung: Was Vermieter umlegen dürfen
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, fragt sich: Was vom Hausgeld darf über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden?
Nicht das Hausgeld als Ganzes. Hausgeld enthält umlagefähige und nicht umlagefähige Bestandteile. Auf den Mieter umgelegt werden dürfen nur Kosten, die mietrechtlich als Betriebskosten zulässig sind und deren Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde.
Der wichtigste Grundsatz
Hausgeld ist nicht gleich umlagefähige Nebenkosten.
Umlagefähig auf den Mieter
Positionen, die Betriebskosten im Sinne des Mietrechts sind und vertraglich umgelegt wurden.
Nicht umlagefähig
Verwaltungskosten, Rücklagen, Instandhaltung, Eigentümerrisiken.
Übersicht: Umlagefähig oder nicht?
| Position aus WEG-Abrechnung | Umlagefähig? | Hinweis |
|---|---|---|
| Gebäudeversicherung | häufig ja | Betriebskostenposition |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | häufig ja | Haftpflichtversicherung |
| Allgemeinstrom | häufig ja | gemeinschaftliche Beleuchtung |
| Müllabfuhr | häufig ja | klassische Betriebskosten |
| Gartenpflege | häufig ja | laufende Pflege |
| Hausmeister | teilweise | Verwaltung und Reparaturen herausrechnen |
| Aufzugswartung | häufig ja | Reparaturanteile nicht umlagefähig |
| Heizkosten | ja | meist über separate Heizkostenabrechnung |
| Verwalterhonorar | nein | Verwaltungskosten |
| Bankgebühren der WEG | nein | Verwaltung |
| Erhaltungsrücklage | nein | Rücklagenbildung |
| Instandsetzung | nein | Erhaltung Gemeinschaftseigentum |
| Sonderumlage | regelmäßig nein | keine laufenden Betriebskosten |
Nicht umlagefähige Positionen im Detail
Verwaltungskosten
Verwalterhonorar, Kontoführung, Eigentümerversammlung, Buchhaltung der WEG. Trägt der Eigentümer selbst.
Erhaltungsrücklage
Zuführungen zur Rücklage sind niemals umlagefähig. Sie dienen künftigen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum.
Instandhaltung und Instandsetzung
Reparatur Hauseingangstür, defekte Leitungen, Dachsanierung, Tiefgaragenreparatur.
Sonderumlagen
Finanzieren häufig Sanierung oder Instandsetzung - regelmäßig keine Betriebskosten.
Beispiel: Hausgeld richtig aufteilen
| Position | Betrag | Umlagefähig? |
|---|---|---|
| Gebäudeversicherung | 280 Euro | ja |
| Allgemeinstrom | 60 Euro | ja |
| Gartenpflege | 120 Euro | ja |
| Heizkosten | 760 Euro | ja |
| Verwalterhonorar | 410 Euro | nein |
| Erhaltungsrücklage | 900 Euro | nein |
| Reparatur Hauseingang | 190 Euro | nein |
Umlagefähig: 1.220 Euro - Nicht umlagefähig: 1.500 Euro
Nicht einfach den Gesamtbetrag von 2.720 Euro in die NK-Abrechnung übernehmen!
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Vom Hausgeld zur Mieterabrechnung: Schritt für Schritt
Schritt 1: Umlagefähige Positionen filtern
Aus der WEG-Einzelabrechnung nur Betriebskosten herauslösen.
Schritt 2: Eigene zusätzliche Kosten prüfen
Grundsteuer wird häufig direkt an den Eigentümer festgesetzt und erscheint nicht im Hausgeld. Sie kann trotzdem umlagefähig sein.
Schritt 3: Mieterabrechnung berechnen
WEG-umlagefähig: 1.520 Euro + Grundsteuer: 190 Euro = 1.710 Euro Mieter-Vorauszahlungen: 12 x 130 = 1.560 Euro Nachzahlung: 150 Euro
Nicht den WEG-Nachschuss auf den Mieter übertragen!
WEG-Einzelabrechnung ist keine Mieterabrechnung
Die WEG-Einzelabrechnung enthält nicht umlagefähige Positionen, folgt WEG-Recht (nicht Mietrecht), berücksichtigt nicht die Vorauszahlungen des Mieters und kann Rücklagen enthalten. Der Mieter braucht eine eigene Nebenkostenabrechnung.
Verteilerschlüssel: WEG und Mietrecht können abweichen
Die WEG verteilt möglicherweise nach Miteigentumsanteilen. Im Mietverhältnis gilt aber der vereinbarte Schlüssel - häufig Wohnfläche. Diese können auseinanderfallen. Nicht blind den WEG-Schlüssel übernehmen.
Verspätete WEG-Abrechnung
Die mietrechtliche 12-Monats-Frist läuft unabhängig vom internen WEG-Ablauf. Frühzeitig mit der Hausverwaltung kommunizieren und Unterlagen rechtzeitig anfordern.
Belegeinsicht bei WEG-Unterlagen
Mieter dürfen relevante Auszüge der WEG-Abrechnung, Einzelabrechnung, Heizkostenabrechnung und Zahlungsnachweise einsehen. Personenbezogene Daten anderer Eigentümer schwärzen.
Hausgeld und Steuer
Nicht umlagefähige Hausgeldbestandteile können steuerlich als Werbungskosten relevant sein. Mietrechtliche Umlage und steuerliche Absetzbarkeit getrennt betrachten.
WEG-Unterlagen und Mieterverwaltung an einem Ort: In MietConnect werden Hausgeldabrechnungen, Grundsteuer, Vorauszahlungen und Nebenkostenabrechnung miteinander verbunden. Jetzt kostenlos testen.
Typische Fehler
- Gesamtes Hausgeld umlegen - Enthält Verwaltung, Rücklagen, Instandhaltung.
- WEG-Einzelabrechnung als Mieterabrechnung - Ersetzt keine eigene NK-Abrechnung.
- Erhaltungsrücklage abrechnen - Niemals umlagefähig.
- Verwalterhonorar umlegen - Verwaltungskosten trägt der Eigentümer.
- Sonderumlage weitergeben - Regelmäßig nicht umlagefähig.
- WEG-Verteilerschlüssel ungeprüft - Im Mietverhältnis kann anderer Schlüssel gelten.
- Grundsteuer vergessen - Umlagefähig, aber oft nicht im Hausgeld.
- Heizkosten und Vorauszahlungen nicht zusammenführen - WEG-HK-Abrechnung ist nur ein Baustein.
- Frist wegen WEG-Verwaltung verpassen - Mietrechtliche Frist läuft unabhängig.
- Belege nicht ablegen - Bei Rückfragen schwer auffindbar.
Checkliste
Unterlagen
- Jahresabrechnung und Einzelabrechnung vorhanden
- Heizkostenabrechnung vorhanden
- Grundsteuerbescheid separat berücksichtigt
Kostenarten einordnen
- Umlagefähige Betriebskosten identifiziert
- Verwaltungskosten ausgeschlossen
- Rücklagen ausgeschlossen
- Instandhaltung ausgeschlossen
- Sonderumlagen geprüft
Mietvertrag
- Betriebskostenumlage vereinbart
- Verteilerschlüssel geprüft
Abrechnung
- Kosten dem richtigen Zeitraum zugeordnet
- Mieter-Vorauszahlungen korrekt abgezogen
- Eigenständige NK-Abrechnung erstellt (nicht WEG-Saldo übernommen)
Versand
- Frist eingehalten
- Belegeinsicht vorbereitet
- Datenschutz bei WEG-Unterlagen geprüft
Fazit: Hausgeld ist nur die Ausgangsbasis
Die wichtigsten Regeln:
- Hausgeld in umlagefähige und nicht umlagefähige Bestandteile trennen.
- Verwaltung, Rücklagen und Instandhaltung aussortieren.
- WEG-Abrechnung nicht mit Mieterabrechnung verwechseln.
- Mietvertrag und Verteilerschlüssel prüfen.
- Fristen, Belege und zusätzliche Kosten wie Grundsteuer berücksichtigen.
FAQ
Darf ich das komplette Hausgeld umlegen?
Nein. Verwaltung, Rücklage und Instandhaltung sind nicht umlagefähig.
Welche Teile sind umlagefähig?
Betriebskosten wie Wasser, Müll, Gartenpflege, Versicherung, Allgemeinstrom, Heizkosten - wenn vertraglich vereinbart.
Sind Verwalterkosten umlagefähig?
Nein.
Ist die Erhaltungsrücklage umlagefähig?
Nein.
Kann ich eine Sonderumlage umlegen?
Regelmäßig nein.
Reicht die WEG-Einzelabrechnung als NK-Abrechnung?
Nein, der Mieter braucht eine eigene Nebenkostenabrechnung.
Muss ich Grundsteuer separat berücksichtigen?
Ja, wenn sie nicht im Hausgeld enthalten ist und vertraglich umgelegt werden darf.
Was wenn WEG und Mietvertrag verschiedene Verteilerschlüssel haben?
Im Mietverhältnis gilt der vertraglich vereinbarte Schlüssel.
Was wenn die WEG-Abrechnung zu spät kommt?
Die mietrechtliche Frist läuft unabhängig weiter. Frühzeitig bei Verwaltung nachfragen.
Was ist der häufigste Fehler?
Das vollständige Hausgeld oder den WEG-Nachschuss ungeprüft in die Mieterabrechnung übernehmen.
Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung für private Vermieter und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei verspäteten WEG-Abrechnungen, Sonderumlagen oder strittigen Positionen sollte fachlicher Rat eingeholt werden.
Quellen: