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Grundsteuer auf Mieter umlegen: Was Vermieter beachten müssen

Die Grundsteuer gehört zu den klassischen Betriebskosten. Viele Vermieter gehen davon aus, sie immer vollständig umlegen zu dürfen. Voraussetzung ist aber eine wirksame Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag. Seit der reformierten Grundsteuer ab 2025 sollten Vermieter besonders prüfen, welche Bescheide sie verwenden.

Gesetzliche Grundlage​

Die Grundsteuer ist in § 2 Nr. 1 BetrKV als umlagefähige Betriebskostenart ausdrücklich genannt. Nach § 556 BGB muss die Umlage aber vertraglich vereinbart sein.

Häufig reicht ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag:

Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung.

Bei einer echten Betriebskostenpauschale (statt Vorauszahlung) ist keine normale Jahresabrechnung eröffnet.

Wie wird die Grundsteuer verteilt?​

Bei mehreren Wohnungen nach dem im Mietvertrag geltenden Verteilerschlüssel - häufig Wohnfläche.

Beispiel: Mehrfamilienhaus​

Grundsteuer: 1.800 Euro Gesamtfläche: 600 m², Wohnung: 75 m²

1.800 x 75 / 600 = 225 Euro

KostenartGesamtkostenVerteilungAnteil Mieter
Grundsteuer1.800 EuroWohnfläche 75/600225 Euro

Eigentumswohnung: Grundsteuer kommt separat​

Bei vermieteten Eigentumswohnungen wird die Grundsteuer häufig nicht über die WEG-Abrechnung erhoben, sondern per eigenem Bescheid an den Eigentümer. Prüfen:

  • Gibt es einen eigenen Grundsteuerbescheid?
  • Taucht die Grundsteuer nicht doppelt auf (WEG + eigener Bescheid)?
  • Passt der Bescheid zum Abrechnungsjahr?

Beispiel​

WEG-umlagefähig: 1.450 Euro + Grundsteuer separat: 210 Euro = 1.660 Euro für die NK-Abrechnung.

Grundsteuerreform seit 2025​

Die Reform verändert die Berechnung, nicht die Umlagefähigkeit. Vermieter sollten:

  • den tatsächlich festgesetzten Betrag verwenden (nicht schätzen)
  • alte und neue Bescheide sauber trennen
  • bei starken Veränderungen die Vorauszahlung prüfen
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Leerstand​

Der auf leerstehende Flächen entfallende Grundsteueranteil darf nicht auf andere Mieter umgelegt werden.

Gesamtfläche: 500 m², davon leer: 100 m² Grundsteuer: 1.500 Euro Leerstandsanteil: 1.500 x 100/500 = 300 Euro - bleibt beim Vermieter.

Mieterwechsel​

Grundsteuer ist dem jeweiligen Nutzungszeitraum zuzuordnen.

Grundsteueranteil Wohnung: 240 Euro/Jahr Alter Mieter Jan-Jun: 120 Euro Neuer Mieter Jul-Dez: 120 Euro

Gemischt genutzte Gebäude​

Bei Wohn- und Gewerbeflächen: sachgerechte Trennung prüfen. Gewerbliche Mehrkosten nicht auf Wohnraummieter verteilen.

Vorauszahlung anpassen?​

Steigt die Grundsteuer deutlich, kann nach ordnungsgemäßer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlung sinnvoll sein.

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Typische Fehler​

  1. Grundsteuer ohne vertragliche Grundlage - Betriebskostenvereinbarung nötig.
  2. Pauschale statt Vorauszahlung - Keine normale Jahresabrechnung eröffnet.
  3. Eigentumswohnung: WEG-Abrechnung verwechselt - Grundsteuer kommt oft separat.
  4. Falscher Bescheid verwendet - Jahr und Bescheid müssen zusammenpassen.
  5. Leerstandsanteile auf Mieter verteilt - Nicht zulässig.
  6. Mieterwechsel nicht zeitanteilig - Nutzungszeiträume sauber abbilden.
  7. Unklare Sammelposition - Grundsteuer transparent benennen.
  8. Vorauszahlung ohne Herleitung erhöht - Auf belastbare Zahlen stützen.
  9. Bescheid und Zahlung nicht geprüft - Tatsächlich angefallene Kosten verwenden.
  10. Gewerbeanteile nicht getrennt - Sachgerechte Aufteilung bei Mischgebäuden.

Checkliste​

Vertrag​

  • Betriebskostenumlage vereinbart
  • Grundsteuer umfasst
  • Vorauszahlung (nicht Pauschale)

Bescheid​

  • Richtiger Grundsteuerbescheid vorhanden
  • Richtiger Zeitraum
  • Änderungsbescheide berücksichtigt
  • Objekt eindeutig zugeordnet

Verteilung​

  • Verteilerschlüssel korrekt
  • Flächen korrekt
  • Leerstand berücksichtigt
  • Mieterwechsel berücksichtigt
  • Eigentumswohnung gesondert geprüft

Abrechnung​

  • Position klar bezeichnet
  • Mieteranteil rechnerisch korrekt
  • Beleg für Belegeinsicht vorhanden

Fazit: Grundsteuer ist umlagefähig, aber nur sauber abgerechnet​

Die wichtigsten Regeln:

  1. Mietvertrag prüfen.
  2. Richtigen Bescheid und Zeitraum verwenden.
  3. Sauber verteilen, besonders bei mehreren Einheiten.
  4. Leerstand, Mieterwechsel und Eigentumswohnungen gesondert beachten.
  5. Seit der Reform besonders sorgfältig mit neuen Bescheiden arbeiten.

FAQ​

Darf der Vermieter die Grundsteuer umlegen?​

Ja, wenn vertraglich vereinbart.

Muss die Grundsteuer einzeln im Vertrag stehen?​

Nicht zwingend. Verweis auf Betriebskostenverordnung reicht häufig.

Ist sie nach der Reform 2025 noch umlagefähig?​

Ja, die Reform ändert die Berechnung, nicht die Umlagefähigkeit.

Wie wird verteilt?​

Häufig nach Wohnfläche.

Was gilt bei Eigentumswohnungen?​

Grundsteuer fällt oft separat per eigenem Bescheid an, nicht über WEG.

Muss Leerstand berücksichtigt werden?​

Ja, Leerstandsanteil darf nicht auf Mieter umgelegt werden.

Was ist bei Mieterwechsel?​

Zeitanteilig dem Nutzungszeitraum zuordnen.

Was ist der häufigste Fehler?​

Falscher Bescheid, falsche Fläche oder Leerstandsanteil auf Mieter verteilt.

Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Änderungsbescheiden, gemischt genutzten Gebäuden oder Fristproblemen sollte fachlicher Rat eingeholt werden.

Quellen: