CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter: Was gilt?
Seit 2023 werden die CO₂-Kosten für das Heizen mit fossilen Brennstoffen nicht mehr automatisch vollständig auf Mieter umgelegt. Vermieter und Mieter teilen die Kosten nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Bei Wohngebäuden hängt der Vermieteranteil davon ab, wie hoch der CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter ist. Je schlechter die energetische Bilanz, desto höher der Vermieteranteil.
Das 10-Stufen-Modell für Wohngebäude
| CO₂-Ausstoß (kg CO₂/m²/Jahr) | Mieter | Vermieter |
|---|---|---|
| unter 12 | 100 % | 0 % |
| 12 bis unter 17 | 90 % | 10 % |
| 17 bis unter 22 | 80 % | 20 % |
| 22 bis unter 27 | 70 % | 30 % |
| 27 bis unter 32 | 60 % | 40 % |
| 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 | 40 % | 60 % |
| 42 bis unter 47 | 30 % | 70 % |
| 47 bis unter 52 | 20 % | 80 % |
| ab 52 | 5 % | 95 % |
Beispiele
Gut abschneidendes Gebäude (10 kg CO₂/m²/Jahr): Mieter trägt 100 %, Vermieter 0 %. Mittlere Stufe (34 kg CO₂/m²/Jahr): Mieter 50 %, Vermieter 50 %. Sehr emissionsintensiv (55 kg CO₂/m²/Jahr): Mieter 5 %, Vermieter 95 %.
Wann gilt die Regelung?
- Abrechnungszeiträume ab 1. Januar 2023
- Fossile Brennstoffe: Erdgas, Heizöl, Kohle
- Fern- oder Nahwärme, soweit CO₂-Kosten enthalten
- Betrifft den CO₂-Kostenanteil aus der Lieferantenrechnung
Zentrale Heizungsanlage: Was muss in die Abrechnung?
Bei zentraler Heizung läuft die Aufteilung über die Heizkostenabrechnung bzw. Nebenkostenabrechnung.
Vermieter müssen:
- CO₂-Kostenanteil aus der Brennstoffrechnung übernehmen
- Gebäude der richtigen Stufe zuordnen
- Vermieteranteil herausrechnen
- Nur den Mieteranteil in der Abrechnung berücksichtigen
Rechenbeispiel
CO₂-Kosten gesamt: 1.250 Euro Einstufung: 42 bis unter 47 kg CO₂/m²/Jahr (Mieter 30 %, Vermieter 70 %)
- Vermieter trägt: 875 Euro
- Auf Mieter umlagefähig: 375 Euro
Diese 375 Euro werden nach den Heizkostenregeln auf die Mietparteien verteilt.
Darstellung in der Abrechnung
| Position | Betrag |
|---|---|
| CO₂-Kosten laut Lieferantenrechnung | 1.000 Euro |
| Gebäude-Einstufung | 37-42 kg CO₂/m²/Jahr |
| Vermieteranteil 60 % | 600 Euro |
| Umlagefähiger Mieteranteil 40 % | 400 Euro |
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Gasetagenheizung: Erstattungsanspruch des Mieters
Bei Gasetagenheizung oder Einzeltherme schließt der Mieter selbst den Gasvertrag ab und zahlt die CO₂-Kosten zunächst vollständig. Das Gesetz gibt dem Mieter einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter für den gesetzlichen Vermieteranteil.
Der Mieter muss den Anspruch in Textform mit den erforderlichen Angaben geltend machen. Vermieter sollten die Brennstoffrechnung, den Zeitraum und die Berechnung prüfen.
Nichtwohngebäude: Grundsätzlich 50:50
Bei Büros, Praxen, Läden und Gewerbeflächen gilt eine hälftige Aufteilung. Bei gemischt genutzten Gebäuden: Wohn- und Nichtwohnanteil sorgfältig trennen.
Eigentumswohnung: WEG-Abrechnung prüfen
Die WEG-Abrechnung ist nicht automatisch die Mieterabrechnung. Vermieter sollten prüfen, ob die CO₂-Kosten richtig ausgewiesen sind und der Vermieteranteil nicht versehentlich vollständig auf den Mieter übertragen wird.
Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum
CO₂-Kosten werden wie andere Heizkosten dem jeweiligen Nutzungszeitraum zugeordnet. Der Vermieteranteil wird auf Gebäudeebene ermittelt, dann der Mieteranteil weiterverteilt.
Vorauszahlung anpassen?
Nur der gesetzlich zulässige Mieteranteil darf in die Vorauszahlung einfließen. Anpassung auf Basis der ordnungsgemäßen Abrechnung.
Ausnahmen
Der Vermieteranteil kann reduziert sein bei öffentlich-rechtlichen Beschränkungen (Denkmalschutz, Erhaltungssatzungen). Müssen konkret vorliegen und dokumentiert sein.
Komplexere Nebenkostenpositionen wie die CO₂-Aufteilung brauchen saubere Dokumentation. In MietConnect bleiben Brennstoffrechnung, Einstufung und Abrechnung am selben Objekt verknüpft - für Belegeinsicht und Steuerberater sofort auffindbar. Jetzt kostenlos testen.
Typische Fehler
- CO₂-Kosten vollständig auf Mieter umlegen - Seit 2023 nicht mehr zulässig bei Wohngebäuden.
- Stufe nicht oder falsch ermitteln - Verteilung wird angreifbar.
- Lieferantenrechnung ungeprüft übernehmen - Erforderliche Angaben müssen vorhanden sein.
- Vermieteranteil nicht herausrechnen - Heizkostenabrechnung wird zu hoch.
- Gasetagenheizungen übersehen - Gesonderter Erstattungsmechanismus.
- Eigentumswohnung wie Alleineigentum behandeln - WEG-Unterlagen mietrechtlich prüfen.
- Mieterwechsel nicht berücksichtigen - Nutzungszeitraum muss stimmen.
- Sonderfälle vorschnell annehmen - Öffentlich-rechtliche Beschränkungen müssen dokumentiert sein.
- Vertragsklauseln nicht prüfen - Höhere Umlage als gesetzlich erlaubt ist unwirksam.
- Berechnung nicht dokumentieren - Bei Rückfragen nicht nachvollziehbar.
Checkliste
Anwendungsbereich
- Abrechnungszeitraum ab 2023
- Fossiler Brennstoff oder relevante Wärmelieferung
- Wohn-/Nichtwohn-/Mischgebäude eingeordnet
Rechnung
- CO₂-Kosten ausgewiesen
- Abrechnungszeitraum klar
- Angaben vollständig
Einstufung
- CO₂-Ausstoß pro m²/Jahr ermittelt
- Richtige Stufe ausgewählt
- Vermieter- und Mieteranteil berechnet
Abrechnung
- Vermieteranteil abgezogen
- Nur Mieteranteil weiterverteilt
- Darstellung nachvollziehbar
- Mieterwechsel berücksichtigt
Sonderfälle
- Direktbezug durch Mieter? Erstattungsanspruch?
- Nichtwohngebäude 50:50?
- Öffentlich-rechtliche Einschränkungen?
Fazit: CO₂-Kosten dürfen nicht mehr pauschal beim Mieter landen
Die wichtigsten Regeln:
- Wohngebäude werden nach dem 10-Stufen-Modell eingeordnet.
- Je höher der CO₂-Ausstoß, desto größer der Vermieteranteil.
- Nur der gesetzlich zulässige Mieteranteil darf weiterverteilt werden.
- Bei Direktverträgen des Mieters kann ein Erstattungsanspruch entstehen.
- Gute Dokumentation verhindert Rückfragen und Abrechnungsfehler.
FAQ
Seit wann gilt die Aufteilung?
Für Abrechnungszeiträume ab 1. Januar 2023.
Wie viele Stufen gibt es?
Zehn Stufen bei Wohngebäuden.
Wie hoch ist der maximale Vermieteranteil?
95 % bei Wohngebäuden in der höchsten Emissionsstufe.
Was gilt bei Nichtwohngebäuden?
Grundsätzlich 50:50.
Was ist bei Gasetagenheizung?
Der Mieter kann den gesetzlichen Vermieteranteil als Erstattung verlangen.
Darf ich CO₂-Kosten komplett umlegen?
Bei Wohnraum nicht, soweit der gesetzlich zulässige Mieteranteil überschritten würde.
Was ist der häufigste Fehler?
Der Vermieteranteil wird nicht herausgerechnet und CO₂-Kosten zu weitgehend auf Mieter umgelegt.
Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Gasetagenheizungen, Nichtwohngebäuden oder öffentlich-rechtlichen Sonderfällen sollte fachlicher Rat eingeholt werden.
Quellen: