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Mietpreisbremse für Vermieter: Wann sie gilt und welche Ausnahmen es gibt

Bei einer Neuvermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt die Mietpreisbremse die zulässige Anfangsmiete. Für Vermieter ist sie vor jedem neuen Mietvertrag zu prüfen.

Die Grundregel​

In Gebieten mit wirksamer Landesverordnung darf die Miete bei Mietbeginn höchstens betragen:

Ortsübliche Vergleichsmiete + 10 Prozent

Beispiel​

Vergleichsmiete: 10,00 Euro/m², Wohnung: 70 m² Maximum: 10,00 + 10 % = 11,00 Euro/m² Nettokaltmiete: max. 770 Euro

Wann gilt die Mietpreisbremse?​

Drei Voraussetzungen gleichzeitig:

  1. Wohnraum (nicht Gewerbe)
  2. Neuvermietung (nicht laufendes Mietverhältnis)
  3. Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung

Vor jeder Neuvermietung prüfen, ob der konkrete Ort aktuell erfasst ist.

Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln​

Über Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen. Einordnung nach Baujahr, Wohnfläche, Lage, Ausstattung und energetischem Zustand.

Die vier wichtigsten Ausnahmen​

1. Neubau​

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Anfangsmiete grundsätzlich frei vereinbarbar.

2. Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung​

Die Maßnahme muss vom Gewicht her einer Neubauqualität nahekommen. Eine neue Einbauküche oder Badezimmersanierung allein reicht nicht.

3. Höhere Vormiete​

War die zuletzt geschuldete Miete bereits höher als die 10-%-Grenze, darf diese Vormiete weitverlangt werden.

Beispiel: Zulässige Miete: 900 Euro, Vormiete: 980 Euro → bis 980 Euro möglich.

4. Modernisierung in den letzten drei Jahren​

Ein Modernisierungsbetrag kann zusätzlich zur 10-%-Grenze berücksichtigt werden.

Beispiel: Zulässig: 850 Euro + Modernisierung 40 Euro = 890 Euro

Auskunftspflicht: Vor Vertragsschluss informieren​

Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Abgabe von dessen Vertragserklärung informieren. Ohne ordnungsgemäße Auskunft kann die Ausnahme zunächst nicht genutzt werden.

Die Auskunft sollte:

  • schriftlich vorbereitet
  • eindeutig formuliert
  • rechtzeitig erteilt
  • archiviert werden
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Mietpreisbremse und Staffelmiete/Indexmiete​

Bei Staffelmiete ist jede Staffel gesondert zu prüfen. Bei Indexmiete muss die Ausgangsmiete rechtmäßig sein. Spätere Anpassung folgt den jeweiligen eigenen Regeln.

Gilt sie bei laufenden Mieterhöhungen?​

Nein. Die Mietpreisbremse betrifft die Miete bei Mietbeginn. Spätere Erhöhungen folgen § 558 (Vergleichsmiete), § 559 (Modernisierung) oder § 557b (Index).

Können Mieter überhöhte Miete zurückfordern?​

Ja. Mieter können rügen und unter bestimmten Voraussetzungen überhöhte Miete zurückverlangen.

Systematischer Prüfablauf vor Neuvermietung​

  1. Gilt die Mietpreisbremse am Standort?
  2. Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
  3. 10-%-Grenze berechnen
  4. Ausnahmen prüfen (Neubau, Vormiete, Modernisierung)
  5. Auskunftspflicht erfüllen
  6. Vertragsmiete festlegen und Berechnung archivieren

Praxisbeispiele​

Bestandswohnung ohne Ausnahme​

Vergleichsmiete: 10,20 Euro/m², 68 m² Maximum: 10,20 + 10 % = 11,22 Euro/m² Max. 762,96 Euro

Höhere Vormiete​

10-%-Regel: 790 Euro, Vormiete: 845 Euro → bis 845 Euro möglich (bei Auskunft)

Neubau​

Erstmals genutzt nach 1. Oktober 2014 → Mietpreisbremse greift nicht

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Typische Fehler​

  1. Gebietskulisse nicht aktuell prüfen - Verordnungen können sich ändern.
  2. Mietspiegel falsch anwenden - Baujahr, Lage oder Ausstattung falsch.
  3. Nebenkosten und Nettokaltmiete vermischen - Mietpreisbremse betrifft Grundmiete.
  4. Vormiete nicht dokumentieren - Ausnahme wird angreifbar.
  5. Auskunftspflicht vergessen - Ausnahme kann nicht genutzt werden.
  6. Renovierung mit umfassender Modernisierung verwechseln - Hohe Schwelle.
  7. Möblierungszuschläge unklar - Muss sachlich nachvollziehbar sein.
  8. Staffel-/Indexmiete ohne Prüfung der Startmiete - Ausgangsmiete muss zulässig sein.
  9. Unwirksame Alt-Miete fortschreiben - Nicht jeder Betrag zählt als Vormiete.
  10. Berechnung nicht archivieren - Bei Rüge fehlt die Grundlage.

Checkliste​

Anwendungsbereich​

  • Wohnraum, Neuvermietung
  • Ort aktuell von Landesverordnung erfasst?

Vergleichsmiete​

  • Mietspiegel oder zulässige Grundlage
  • Wohnung korrekt eingeordnet

Zulässige Miete​

  • 10-%-Zuschlag berechnet
  • Nettokaltmiete separat betrachtet

Ausnahmen​

  • Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete, Modernisierung der letzten 3 Jahre geprüft

Auskunftspflicht​

  • Vor Vertragsschluss erteilt
  • Zugang dokumentiert

Archivierung​

  • Berechnung, Mietspiegelauszug, Vormietunterlagen abgelegt

Fazit: Vor jeder Neuvermietung sauber prüfen​

Die wichtigsten Regeln:

  1. Standort und aktuelle Gebietskulisse prüfen.
  2. Ortsübliche Vergleichsmiete sauber ermitteln.
  3. 10-%-Grenze korrekt berechnen.
  4. Ausnahmen nur nutzen, wenn sie wirklich greifen.
  5. Auskunftspflichten vor Vertragsschluss zuverlässig erfüllen.

FAQ​

Wann gilt die Mietpreisbremse?​

Bei Neuvermietung von Wohnraum in per Landesverordnung bestimmten Gebieten.

Wie hoch darf die Miete sein?​

Grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Gilt sie überall?​

Nein, nur in konkret bestimmten Gebieten.

Gilt sie bei Neubauten?​

Nein, nicht für Wohnungen erstmals genutzt nach 1. Oktober 2014.

Darf eine höhere Vormiete weiterverlangt werden?​

Unter bestimmten Voraussetzungen ja, mit Auskunft.

Was bei vergessener Auskunft?​

Ausnahme kann zunächst nicht genutzt werden.

Betrifft sie spätere Mieterhöhungen?​

Nein, nur die Miete bei Mietbeginn.

Was ist der häufigste Fehler?​

Auf Ausnahme verlassen, ohne Auskunftspflicht zu erfüllen.

Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Neuvermietung, Vormiete, Modernisierung oder Möblierung sollte fachlicher Rat eingeholt werden.

Quellen: