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Miete an Mietspiegel anpassen: So gehen Vermieter richtig vor

Viele private Vermieter haben über Jahre keine Mieterhöhung vorgenommen. Bei laufenden Wohnraummietverhältnissen können Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der Mietspiegel ist dabei eines der wichtigsten Begründungsmittel.

Aber eine Mieterhöhung nach Mietspiegel ist kein formloser Hinweis. Vermieter müssen die richtige Vergleichsmiete ermitteln, Fristen beachten, die Kappungsgrenze einhalten und die Zustimmung des Mieters verlangen.

Gesetzliche Grundlage: § 558 BGB​

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung verlangen, wenn:

  • die Miete zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist
  • das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt wird
  • die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt
  • die Kappungsgrenze eingehalten wird (20 %, in manchen Gebieten 15 % in drei Jahren)
  • das Verlangen in Textform erklärt und begründet wird

Wichtig: Bei wirksamer Staffelmiete oder Indexmiete ist § 558 BGB ausgeschlossen.

Mietspiegel richtig lesen: Schritt für Schritt​

1. Wohnung bestimmen​

Adresse, Etage, Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr, Ausstattung, energetischer Zustand.

2. Wohnfläche prüfen​

Fehleranfällig bei Dachschrägen, Balkonen, Terrassen, Kellern. Falsche Wohnfläche macht die Erhöhung angreifbar.

3. Baualtersklasse einordnen​

Manche Mietspiegel enthalten besondere Regeln für modernisierte Wohnungen.

4. Ausstattung bewerten​

Bad, Balkon, Aufzug, Bodenbeläge, energetische Qualität, Einbauküche. Nur tatsächlich vorhandene Merkmale ansetzen.

5. Lage einordnen​

Offizielle Lageeinstufung nutzen, nicht nach Gefühl. Mietspiegel-Lagekarten oder Wohnlagenverzeichnisse verwenden.

6. Mietspanne beachten​

Der obere Spannenwert braucht sachliche Begründung (gute Ausstattung, modernisiertes Bad, ruhige Lage etc.).

7. Vergleichsmiete berechnen​

Vergleichsmiete pro m² x Wohnfläche = maximale Vergleichsmiete.

8. Kappungsgrenze prüfen​

Maximal 20 % (bzw. 15 %) Erhöhung innerhalb von drei Jahren.

9. Neue Nettokaltmiete festlegen​

Der niedrigere Wert aus Vergleichsmiete und Kappungsgrenze gilt.

10. Fristen prüfen und Verlangen erstellen​

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Beispiel: Miete an Mietspiegel anpassen​

Wohnfläche: 75 m² Aktuelle Nettokaltmiete: 650 Euro (8,67 Euro/m²) Mietspiegel: 9,80 Euro/m² Vergleichsmiete: 75 x 9,80 = 735 Euro Kappungsgrenze 20 %: 650 x 1,20 = 780 Euro

Ergebnis: Mietspiegel erlaubt 735 Euro, Kappungsgrenze 780 Euro. Maßgeblich: 735 Euro (niedrigerer Wert).

Beispiel mit Kappungsgrenze als Begrenzung​

Wohnfläche: 80 m² Aktuelle Nettokaltmiete: 700 Euro Mietspiegel: 10,50 Euro/m² = 840 Euro Miete vor drei Jahren: 650 Euro Kappungsgrenze 20 %: 650 x 1,20 = 780 Euro

Ergebnis: Mietspiegel erlaubt 840 Euro, aber Kappungsgrenze nur 780 Euro.

Bei abgesenkter 15-%-Grenze: 650 x 1,15 = 748 Euro.

Zustimmung des Mieters​

Der Mieter muss zustimmen. Er hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Bei Nichtzustimmung kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Die neue Miete gilt ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang, wenn zugestimmt wird.

Muster: Mieterhöhung nach Mietspiegel​

Betreff: Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB für [Adresse]

Sehr geehrte/r [Name],

die monatliche Nettokaltmiete beträgt derzeit [Betrag] Euro. Ich bitte Sie gemäß § 558 BGB um Zustimmung zur Erhöhung auf [neuer Betrag] Euro ab dem [Datum].

Zur Begründung beziehe ich mich auf den Mietspiegel der Stadt/Gemeinde [Name] aus dem Jahr [Jahr].

Die Wohnung ist wie folgt einzuordnen:

  • Wohnfläche: [m²]
  • Baujahr: [Angabe]
  • Wohnlage: [Angabe]
  • Ausstattung: [Angabe]
  • Vergleichsmiete laut Mietspiegel: [Betrag] Euro/m²

Daraus ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von [Betrag] Euro monatlich.

Die Kappungsgrenze wird eingehalten. Die Nettokaltmiete betrug vor drei Jahren [Betrag] Euro.

Bitte erklären Sie Ihre Zustimmung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang.

Mit freundlichen Grüßen [Name]

Muster: Zustimmungserklärung​

Ich/Wir stimme(n) der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung [Adresse] von [Betrag] Euro auf [Betrag] Euro ab dem [Datum] zu.

Ort, Datum Unterschrift Mieter

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Typische Fehler​

  1. Warmmiete statt Nettokaltmiete erhöhen - § 558 BGB betrifft nur die Nettokaltmiete.
  2. Mietspiegel falsch lesen - Baujahr, Fläche, Lage oder Ausstattung falsch eingeordnet.
  3. Höchstwert ohne Begründung - Obere Spannenwerte brauchen sachliche Gründe.
  4. Kappungsgrenze vergessen - Auch bei höherer Vergleichsmiete gilt die Grenze.
  5. Abgesenkte Kappungsgrenze übersehen - In manchen Gebieten gilt 15 % statt 20 %.
  6. Fristen falsch berechnet - Jahresfrist, 15-Monats-Frist und Zustimmungsfrist beachten.
  7. Bei Index- oder Staffelmiete versuchen - § 558 BGB ist dann ausgeschlossen.
  8. Keine Zustimmung verlangen - Die Miete erhöht sich nicht automatisch.
  9. Nicht alle Mieter berücksichtigen - Alle Vertragsparteien anschreiben.
  10. Neue Sollmiete nicht überwachen - Rückstände entstehen unbemerkt.

Checkliste​

  • Wohnraummietverhältnis ohne Staffel-/Indexmiete?
  • Letzte Mieterhöhung (Jahresfrist)?
  • 15-Monats-Frist eingehalten?
  • Aktueller Mietspiegel vorhanden?
  • Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel?
  • Wohnfläche geprüft?
  • Baujahr und Lage korrekt?
  • Ausstattung korrekt bewertet?
  • Mietspiegelwert und Spanne berechnet?
  • Kappungsgrenze geprüft (20 % oder 15 %)?
  • Neue Nettokaltmiete berechnet?
  • Verlangen in Textform mit Begründung?
  • Zustimmungserklärung beigelegt?
  • Fristen notiert?
  • Neue Sollmiete nach Zustimmung im System?

Fazit: Mietspiegelanpassung braucht saubere Berechnung und Zustimmung​

Die wichtigsten Regeln:

  1. Nur die Nettokaltmiete nach § 558 BGB erhöhen.
  2. Mietspiegel richtig einordnen und begründen.
  3. Kappungsgrenze und Fristen prüfen.
  4. Zustimmung des Mieters verlangen.
  5. Neue Miete nach Zustimmung sauber überwachen.

FAQ​

Darf ich die Miete an den Mietspiegel anpassen?​

Ja, wenn die Voraussetzungen des § 558 BGB erfüllt sind.

Erhöht sich die Miete automatisch?​

Nein. Verlangen in Textform + Zustimmung des Mieters erforderlich.

Welche Miete wird erhöht?​

Die Nettokaltmiete. Nebenkostenvorauszahlungen bleiben unberührt.

Muss der Mieter zustimmen?​

Ja. Ohne Zustimmung oder Klage wird die neue Miete nicht wirksam.

Was ist die Kappungsgrenze?​

Maximal 20 % (in manchen Gebieten 15 %) Erhöhung innerhalb von drei Jahren.

Darf ich den höchsten Wert nehmen?​

Nur mit sachlicher Begründung durch besondere Wohnwertmerkmale.

Was wenn es keinen Mietspiegel gibt?​

Begründung auch mit drei Vergleichswohnungen, Mietdatenbank oder Sachverständigengutachten möglich.

Gilt das bei Indexmiete?​

Nein, § 558 BGB ist bei wirksamer Indexmiete ausgeschlossen.

Gilt das bei Staffelmiete?​

Nein, während der Laufzeit ausgeschlossen.

Was wenn der Mieter nicht zustimmt?​

Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen auf Zustimmung klagen.

Was ist der häufigste Fehler?​

Mietspiegel falsch einordnen, Kappungsgrenze übersehen oder Fristen falsch berechnen.

Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung für private Vermieter und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Mieterhöhungen, fehlendem Mietspiegel, Kappungsgrenze oder Zustimmungsklage sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.

Quellen: