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Diskriminierung bei der Mieterauswahl: Was Vermieter wissen müssen

Wer eine Wohnung vermietet, darf sich seine Mieter grundsätzlich selbst aussuchen. Diese Freiheit hat allerdings Grenzen, und der Bundesgerichtshof hat mit einem aktuellen Urteil noch einmal klargestellt, wo diese liegen. Für private Vermieter ist das Thema sensibel, weil schon die Auswahl nach dem Namen oder eine unbedachte Formulierung in einer Absage zu einer Entschädigungsklage führen kann. Dieser Ratgeber erklärt, welche Regeln das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) im Mietrecht vorsieht, wann Sie als Vermieter tatsächlich haften und worauf Sie bei der Bewerberauswahl in der Praxis achten sollten.

Das BGH-Urteil vom 29. Januar 2026 im Überblick​

Mit seinem Urteil vom 29. Januar 2026 (Aktenzeichen I ZR 129/25) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Immobilienmakler, der die Vorauswahl von Mietinteressenten eigenständig trifft, selbst Adressat des zivilrechtlichen Benachteiligungsverbots aus § 19 Abs. 2 AGG ist. Verstößt er gegen dieses Verbot, schuldet er dem benachteiligten Bewerber nach § 21 Abs. 2 AGG Ersatz des materiellen und immateriellen Schadens. Die Revision des beklagten Maklers gegen das vorinstanzliche Urteil blieb ohne Erfolg.

Dem Verfahren lag ein Fall aus dem November 2022 zugrunde. Eine Wohnungssuchende hatte sich über ein Onlineportal mehrfach um einen Besichtigungstermin bemüht, jedoch ausschließlich Absagen erhalten. Kurz darauf bewarb sie sich mit inhaltlich identischen Angaben zu Einkommen, Beruf und Haushaltsgröße unter drei deutsch klingenden Nachnamen, nämlich Schneider, Schmidt und Spieß. Sämtliche dieser Anfragen wurden mit einem Terminvorschlag beantwortet. Für die Gerichte war dieses sogenannte Testing-Verfahren ein ausreichendes Indiz für eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft.

Das Amtsgericht Groß-Gerau hatte die Klage zunächst abgewiesen. Das Landgericht Darmstadt sprach der Klägerin in der Berufung eine Entschädigung in Höhe von 3.000 Euro zu. Der Bundesgerichtshof bestätigte dieses Urteil und stellte zugleich fest, dass die Höhe der Entschädigung angesichts der Schwere des Verstoßes revisionsrechtlich nicht zu beanstanden sei.

AGG und Mietrecht: Wann das Gesetz überhaupt greift​

Die Anwendung des AGG im Mietrecht ist komplexer, als viele Vermieter annehmen. Das Gesetz unterscheidet zwischen sogenannten Massengeschäften nach § 19 Abs. 1 AGG und sonstigen zivilrechtlichen Schuldverhältnissen nach § 19 Abs. 2 AGG. Diese Unterscheidung ist entscheidend, weil sie bestimmt, welche Diskriminierungsmerkmale geschützt sind.

Ein Massengeschäft liegt laut Gesetz in der Regel nur dann vor, wenn der Vermieter mehr als 50 Wohnungen vermietet. Unterhalb dieser Schwelle sieht der Gesetzgeber das Vermietungsgeschäft nicht als anonymen Massenvorgang, sondern als ein Rechtsverhältnis, bei dem das persönliche Interesse des Vermieters berücksichtigt werden muss. Wichtig ist jedoch, dass die 50 Wohnungen keine starre Grenze darstellen. Der Wortlaut spricht von "in der Regel", was bedeutet, dass im Einzelfall auch ein kleinerer Bestand als Massengeschäft eingestuft werden kann, wenn die Umstände dafür sprechen.

Für private Vermieter mit einem überschaubaren Portfolio ergibt sich daraus eine praktisch wichtige Konsequenz: Der volle Katalog der geschützten Merkmale aus § 1 AGG gilt für sie nicht. Allerdings bleibt der Schutz vor Benachteiligung wegen Rasse oder ethnischer Herkunft auch außerhalb des Massengeschäfts bestehen, und zwar über § 19 Abs. 2 AGG. Genau darum ging es im BGH-Fall, und genau darum geht es in den allermeisten Diskriminierungsstreitigkeiten im Mietrecht.

Welche Merkmale das AGG im Mietrecht schützt​

Bei Massengeschäften mit mehr als 50 Wohnungen greift der volle Schutzumfang des AGG. Benachteiligungen sind dann wegen der folgenden Merkmale aus § 1 AGG unzulässig:

  • Rasse oder ethnische Herkunft
  • Geschlecht
  • Religion oder Weltanschauung
  • Behinderung
  • Alter
  • sexuelle Identität

Unterhalb der Schwelle von 50 Wohnungen ist die Rechtslage anders. Private Vermieter mit einem kleineren Bestand müssen nach herrschender Meinung lediglich die Merkmale Rasse und ethnische Herkunft beachten. Eine Entscheidung nach Alter, Geschlecht oder Religion wäre in dieser Konstellation rechtlich nicht über das AGG angreifbar. Trotzdem bleibt zu beachten, dass Diskriminierungen wegen dieser Merkmale in anderen Zusammenhängen, etwa über das Persönlichkeitsrecht oder arbeitsrechtliche Nebenvorschriften, relevant werden können.

Für die Praxis heißt das: Auch der kleine Vermieter läuft dauerhaft Gefahr, wegen der ethnischen Herkunft eines Bewerbers verklagt zu werden, wenn er nach Namen oder Herkunft vorsortiert. Alle anderen persönlichen Kriterien sind rechtlich deutlich entspannter, sollten aber aus Fairnessgründen ebenfalls zurückhaltend eingesetzt werden.

Wann der Makler selbst haftet​

Die zentrale Aussage des Urteils vom Januar 2026 lautet: Wer als Makler die Vorauswahl der Bewerber trifft, wird selbst zum Adressaten des Benachteiligungsverbots. Es reicht nicht mehr, sich darauf zu berufen, man habe im Auftrag des Vermieters gehandelt. Makler treffen eine eigene rechtliche Entscheidung, wenn sie Bewerber sortieren, und tragen für diese Entscheidung die volle Verantwortung.

Für Vermieter bedeutet das zunächst eine Entlastung. Wer einen Makler mit der Suche beauftragt, darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass dieser das AGG kennt und einhält. Tut er das nicht, kann der benachteiligte Bewerber direkt gegen den Makler vorgehen. Diese Klarstellung war bis zu dem Urteil umstritten, einige Gerichte hatten bislang angenommen, der Makler handele nur als verlängerter Arm des Vermieters.

Die Entlastung des Vermieters hat aber Grenzen. Wer dem Makler Anweisungen erteilt, die selbst gegen das AGG verstoßen, haftet mit. Formulierungen wie "bitte nur an junge deutsche Paare vermieten" oder "keine Bewerber aus bestimmten Ländern" ziehen den Vermieter unmittelbar in die Verantwortung. Auch die Auswahl des Maklers selbst kann haftungsrelevant werden, wenn es Anhaltspunkte dafür gab, dass dieser diskriminierend arbeitet.

Beweislast und Testing-Verfahren​

Eine Besonderheit des AGG liegt in der Beweislastverteilung. Nach § 22 AGG muss der Bewerber keine vollständige Beweisführung liefern. Es genügt, wenn er Indizien vorträgt, die eine Benachteiligung vermuten lassen. Gelingt das, kehrt sich die Darlegungslast um: Dann muss der Vermieter oder Makler beweisen, dass die Ungleichbehandlung auf sachlichen Gründen beruhte und nicht auf einem geschützten Merkmal.

Testing-Verfahren gelten dabei als eines der stärksten Indizien. Dabei schickt die betroffene Person oder eine Antidiskriminierungsstelle zwei oder mehr inhaltlich identische Bewerbungen ab, die sich nur in einem einzigen Merkmal unterscheiden, zum Beispiel im Namen oder im angegebenen Geburtsland. Erhält nur eine Variante einen Termin, lässt sich die Ungleichbehandlung nicht mehr bestreiten. Gerichte erkennen Testings inzwischen als zulässiges und wirksames Beweismittel an.

Für Vermieter und Makler bedeutet das: Wer seine Auswahl nicht sauber dokumentiert, steht im Streitfall ohne Argumente da. Die Beweislast trifft den, der sich verteidigen muss, und der muss ohne Dokumentation schnell kapitulieren.

Erlaubte Auswahlkriterien in der Praxis​

Das AGG verbietet nicht jede Ungleichbehandlung. Entscheidend ist, ob die Auswahlgründe sachlich nachvollziehbar sind und sich auf keines der geschützten Merkmale beziehen. Folgende Kriterien sind in der Regel unbedenklich:

  • Zahlungsfähigkeit und Einkommen: Sie dürfen verlangen, dass die Kaltmiete einen bestimmten Anteil am Nettoeinkommen nicht überschreitet. Ein Drittel gilt als üblicher Richtwert.
  • Bonitätsauskunft: Eine Schufa-Auskunft oder vergleichbare Bonitätsnachweise sind zulässig, solange Sie sie von allen Bewerbern gleichermaßen verlangen.
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Der Nachweis, dass beim vorherigen Vermieter keine Rückstände bestehen, gehört zum Standardumfang einer Bewerbung.
  • Haushaltsgröße und Belegungsdichte: Wenn die Wohnung für zwei Personen ausgelegt ist, dürfen Sie eine vierköpfige Familie aus Gründen der Belegungsdichte ablehnen.
  • Tierhaltung: Je nach Wohnung, Hausgemeinschaft und Zustand des Objekts können Sie die Haltung größerer Haustiere ausschließen.
  • Berufliche Situation: Eine unbefristete Anstellung oder eine gesicherte Einkommensquelle dürfen verlangt werden, solange Sie das Kriterium einheitlich anwenden.

Wichtig ist die konsistente Anwendung. Wer einen Bewerber wegen fehlender Schufa ablehnt, den nächsten aber ohne Prüfung annimmt, schafft sich selbst ein Beweisproblem, sobald der erste Bewerber von der Ungleichbehandlung erfährt.

Ausnahmen und Sonderfälle​

Das AGG kennt einige Konstellationen, in denen eine Ungleichbehandlung ausdrücklich erlaubt ist. Zwei davon sind für private Vermieter besonders relevant.

§ 19 Abs. 3 AGG gestattet eine unterschiedliche Behandlung dann, wenn sie der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse dient. Dieser Ausnahmetatbestand ist eng auszulegen und wird in der Praxis vor allem von Wohnungsbaugesellschaften herangezogen, die bestimmte Mieterstrukturen erhalten wollen.

§ 19 Abs. 5 AGG betrifft Fälle, in denen zwischen Vermieter und Mieter ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis besteht. Wer selbst im Haus wohnt oder eine Einliegerwohnung im eigenen Gebäude vermietet, darf persönliche Faktoren stärker gewichten. Die Rechtsprechung verlangt hier einen tatsächlichen räumlichen Bezug. Eine bloß verwaltungstechnische Nähe reicht nicht aus.

Diese Ausnahmen sind für viele private Vermieter aus dem MietConnect-Nutzerkreis direkt anwendbar, sollten aber mit Bedacht eingesetzt werden. Sobald sich die Lebenssituation ändert, etwa wenn die Einliegerwohnung nach dem Auszug eines Familienmitglieds weitervermietet wird, verschiebt sich auch die rechtliche Bewertung.

Fristen und Ansprüche des Bewerbers​

Wer sich benachteiligt fühlt, hat nicht unbegrenzt Zeit, seine Ansprüche geltend zu machen. Nach § 21 Abs. 5 AGG beträgt die Frist zur schriftlichen Geltendmachung zwei Monate. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Bewerber von der Benachteiligung Kenntnis erlangt. Versäumt er diese Frist, sind seine Ansprüche verloren, es sei denn, er war ohne eigenes Verschulden an der rechtzeitigen Geltendmachung gehindert.

Für Vermieter ist diese Frist ein zweischneidiges Schwert. Einerseits bedeutet sie, dass nach zwei Monaten in der Regel Ruhe eintritt. Andererseits verpflichtet sie Sie dazu, Bewerbungsunterlagen mindestens für diesen Zeitraum aufzubewahren, damit Sie im Ernstfall nachweisen können, aus welchen Gründen Sie entschieden haben.

Dokumentation als beste Verteidigung​

Wer seine Mieterauswahl rechtssicher gestalten will, kommt an einer sauberen Dokumentation nicht vorbei. Im Streitfall entscheidet nicht der gute Wille, sondern die Nachweisbarkeit. Folgende Punkte sollten in jedem Vermietungsprozess selbstverständlich sein:

  1. Einheitlicher Bewerbungsprozess: Jeder Interessent bekommt dieselben Fragen gestellt und dieselben Unterlagen zugeschickt. Abweichungen sind nur zulässig, wenn sie sich aus dem Bewerberprofil selbst ergeben.
  2. Standardisierte Ablehnungsgründe: Notieren Sie bei jeder Absage kurz und sachlich, warum Sie sich gegen den Bewerber entschieden haben. Belegbare Gründe wie "Einkommen zu niedrig für diese Wohnung" sind besser als vage Formulierungen wie "hat nicht gepasst".
  3. Keine mündlichen Zusagen ohne Protokoll: Halten Sie wichtige Aussagen schriftlich fest, auch wenn sie per WhatsApp oder E-Mail erfolgen. Sprachnachrichten und Screenshots können im Zweifel ebenfalls als Beweismittel dienen.
  4. Aufbewahrungsfrist beachten: Bewerbungsunterlagen sollten mindestens drei Monate nach der Entscheidung aufbewahrt werden, um die zweimonatige Geltendmachungsfrist nach § 21 Abs. 5 AGG sicher abzudecken. Erst danach greift die datenschutzrechtliche Pflicht zur Löschung.
  5. Inseratssprache kontrollieren: Formulierungen wie "junges Paar gesucht", "keine Studenten" oder "deutsche Familie bevorzugt" sind nicht nur rechtlich angreifbar, sie schaffen im Streitfall sofort eine Beweisgrundlage gegen Sie. Beschreiben Sie stattdessen die Wohnung und die Ausstattung, nicht den gewünschten Bewerbertyp.

Praxistipp für private Vermieter​

Kleine Vermieter haben im Vergleich zu großen Gesellschaften deutlich mehr Spielraum, sollten diesen aber nicht überstrapazieren. Die häufigsten Fehler passieren nicht aus böser Absicht, sondern aus Unachtsamkeit im Alltag. Eine beiläufige Bemerkung im Gespräch, eine unscharfe Absage am Telefon oder ein Inserat mit Zielgruppenformulierung reichen bereits, um Angriffsflächen zu schaffen.

Der wirkungsvollste Schutz ist ein strukturierter Prozess. Wenn Sie jede Anfrage in derselben Reihenfolge und nach denselben Kriterien bearbeiten, entsteht automatisch eine Dokumentation, die auch vor Gericht Bestand hat. Digitale Vermieter-Software hilft dabei, diesen Prozess konsequent durchzuhalten, weil sie Eingaben erzwingt, Zeitstempel setzt und den Verlauf nachvollziehbar speichert. Genau dort liegt ein unterschätzter Vorteil einer modernen Mieterverwaltung: Sie befreit Sie davon, bei jeder einzelnen Entscheidung an die Feinheiten des AGG zu denken, weil der Prozess selbst die Gleichbehandlung sicherstellt.

Fazit​

Das AGG ist für private Vermieter kein Grund zur Panik, aber auch nicht zu unterschätzen. Das BGH-Urteil vom Januar 2026 bestätigt eine Linie, die sich seit Jahren abzeichnet: Testing-Verfahren werden als Beweismittel anerkannt, Makler haften eigenständig, und wer diskriminiert, muss mit einer spürbaren Entschädigung rechnen. Gleichzeitig zeigt das Urteil, wie eng der juristische Fokus auf die ethnische Herkunft bleibt, während andere Merkmale bei Kleinvermietern eine untergeordnete Rolle spielen. Wer seine Auswahl nach sachlichen Kriterien trifft, den Prozess dokumentiert und in der Kommunikation auf neutrale Formulierungen achtet, hat in den allermeisten Fällen nichts zu befürchten. Der beste Schutz ist Transparenz, und die lässt sich mit wenig Aufwand in jeden Vermietungsprozess einbauen.

Tipp

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Häufige Fragen​

Darf ich als Vermieter einen Bewerber wegen seines Namens ablehnen? Nein. Eine Ablehnung allein aufgrund eines ausländisch klingenden Namens stellt eine mittelbare Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft dar und ist nach § 19 Abs. 2 AGG unzulässig. Das gilt auch für Kleinvermieter mit weniger als 50 Wohnungen, da dieser Schutzbereich auch außerhalb des Massengeschäfts greift.

Wie hoch ist die Entschädigung bei einem AGG-Verstoß? Die Höhe hängt vom Einzelfall ab. Im vom BGH entschiedenen Fall wurden 3.000 Euro zugesprochen. Gerichte orientieren sich an der Schwere des Verstoßes, der Beharrlichkeit des Verhaltens und dem Grad der Herabwürdigung. In anderen Konstellationen können auch deutlich höhere Beträge festgesetzt werden.

Gilt das AGG auch, wenn ich nur eine Wohnung vermiete? Ja, allerdings eingeschränkt. Nach § 19 Abs. 2 AGG bleibt der Schutz vor Benachteiligung wegen Rasse und ethnischer Herkunft auch für kleine Vermieter bestehen. Die anderen Merkmale aus § 1 AGG sind bei Nicht-Massengeschäften rechtlich nicht geschützt.

Was bedeuten die 50 Wohnungen genau? Die Grenze stammt aus § 19 Abs. 5 AGG. Sie ist jedoch kein starrer Wert, sondern ein Orientierungsmaßstab. Das Gesetz spricht von "in der Regel", sodass Gerichte im Einzelfall auch bei einem kleineren Bestand ein Massengeschäft annehmen können, wenn die Umstände dies nahelegen.

Kann ich die Haftung vertraglich auf den Makler abwälzen? Der Makler haftet nach dem BGH-Urteil vom 29. Januar 2026 ohnehin eigenständig, wenn er die Auswahl trifft und dabei gegen das AGG verstößt. Sie müssen jedoch darauf achten, dem Makler keine Anweisungen zu geben, die selbst diskriminierend sind, da Sie in diesem Fall mit in die Haftung geraten.

Was ist ein Testing-Verfahren? Dabei werden zwei oder mehr inhaltlich identische Bewerbungen unter verschiedenen Namen oder mit abweichenden Merkmalen verschickt. Erhält nur eine davon eine Einladung, gilt das nach § 22 AGG als ausreichendes Indiz für eine Benachteiligung, das die Darlegungslast auf den Vermieter oder Makler verlagert.

Wie lange kann ein Bewerber nach einer Absage Ansprüche geltend machen? Nach § 21 Abs. 5 AGG beträgt die Frist zwei Monate ab Kenntnis der Benachteiligung. Danach sind Ansprüche in aller Regel ausgeschlossen, sofern der Bewerber nicht ohne eigenes Verschulden an der rechtzeitigen Geltendmachung gehindert war.

Welche Kriterien darf ich bei der Mieterauswahl bedenkenlos verwenden? Zulässig sind sachliche Kriterien wie Bonität, Einkommensverhältnis, Anzahl der einziehenden Personen, Mietschuldenfreiheit und berufliche Situation. Wichtig ist, dass Sie diese Kriterien bei allen Bewerbern einheitlich anwenden und nachvollziehbar dokumentieren.

Muss ich Bewerberdaten nach einer Absage löschen? Datenschutzrechtlich sind Sie zur zeitnahen Löschung verpflichtet, sobald der Zweck der Verarbeitung entfallen ist. In der Praxis empfiehlt sich eine Aufbewahrung von mindestens drei Monaten nach der Absage, um die zweimonatige AGG-Frist abzudecken. Danach sollten die Daten gelöscht werden, sofern keine anderen Aufbewahrungspflichten greifen.